“Las cargas urbanísticas no permitirán el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda”

La discusión del POT ha mantenido en constante debate a la alcaldesa de Bogotá, Claudia López, y a Camacol-Bogotá Cundinamarca por las diferencias de ambas partes, frente a lo que proponen para la ciudad en materia de desarrollo. Tal ha sido la inconformidad entre las partes que la mandataria local en repetidas ocasiones ha asegurado que Camacol solo ve la ciudad para hacer negocios de constructores.

Camacol debe entender que el POT no es para hacer negocios de constructores que ganan a punta de volteo de tierras, vivienda sin ciudad y ciudad sin equidad. Un acuerdo de ciudad para el POT implica que cedan en esa mezquindad ruinosa para las mayorías, la ciudad y la democracia

— Claudia López 👍 (@ClaudiaLopez) November 17, 2021

LR dialogó con el gerente de Camacol Bogotá, Alejandro Callejas, para entender cuáles son las objeciones que tiene la entidad frente al POT.

¿Por qué se ha dicho que la densificación que propone el POT afecta la construcción de vivienda?

La hiper densificación en la ciudad sí se va dar, pero en los sectores informales de la ciudad, donde, de hecho, hoy la ciudad ya es hiperdensa. Allí hay incentivos claros para seguir creciendo de manera vertical, sin generación de espacio público ni equipamientos urbanos ni servicios de ninguna clase, allá, en los sectores informales de la ciudad, sí se va a dar la hiper densificación. Pero en la ciudad construida, las cargas urbanísticas son tan desproporcionadas, que no van a permitir que se desarrollen proyectos.

¿Por qué este POT no permitiría el desarrollo de esos proyectos?

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Porque se trata de una norma más cara, se están aumentando las cargas hasta en el triple en algunos tratamientos; segundo, se están estableciendo limitaciones que no van de acuerdo al mercado, como lo son los establecimientos de áreas mínimas o de áreas comerciales en zonas donde la ciudad no las necesita, incluso, lo que está estipulado hoy en el POT no permite hacer viviendas de un solo cuarto, lo cual nos convertiría en la única ciudad en el mundo que pone una limitación de ese tipo; y tercero, por la inseguridad jurídica con la generación de por lo menos 30 trámites adicionales.

¿Cuáles son en sí esas cargas urbanísticas?

En renovación urbana y cargas urbanísticas se paga hoy en el máximo tope de edificabilidad, entre 30% y 33%, y se están planteando cargas de 60% y en tratamiento de desarrollo estaríamos pasando de un máximo de edificabilidad de 35% hasta 70%, esas cargas es lo que usted tiene que dejar de espacio de cesión de suelo o en compensación en dinero. Pero, además, hay otra carga y es que en renovación urbana están obligando a que 20% de lo que se haga tiene que ser VIS, y nos parece que es un error porque hoy en día ya 70% del mercado de vivienda en Bogotá es VIS.

¿Qué consecuencias traería para la construcción de vivienda este aumento en las cargas?

Lo que termina pasando es que la vivienda, sobre todo la social, no va tener una oportunidad distinta que estar en los extramuros de la ciudad o por fuera de Bogotá y esto está en contravía de la ciudad de los 30 minutos de la que se habla en el POT y lo que hemos dicho es que la ciudad de los 30 minutos va a ser para muy pocas personas porque ciento de miles de familias van a terminar viviendo no a los 30 minutos, sino a las tres horas.

Se habla de que el POT no permitiría suplir el déficit de vivienda que se prevé para Bogotá, ¿Cómo analiza esta situación?

El Dane ha dicho que en los próximos 12 años se van a crear en Bogotá por lo menos 1,07 millones de hogares y este POT hace una apuesta por la generación de vivienda formal de 580.000 unidades de vivienda, es decir que de primera está diciendo que 500.000 familias no van a encontrar una respuesta efectiva en una vivienda formal. Pero, lo que más preocupa es que de las 580.000 viviendas, 340.000 van a ser en renovación urbana, cuando en los últimos 11 años solo se han adoptado 17 planes parciales y solo se han iniciado tres planes.

¿Por qué es tan complicado avanzar en los planes de renovación urbana?

Primero porque las normas son muy duras, por ejemplo, este sector tiene más de 150 trámites para adelantar cualquier tipo de proyecto de renovación urbana y es tan complejo el tema normativo, que esta administración, al día de hoy, no ha aprobado un solo plan parcial de renovación urbana. Segundo, se necesita la consolidación del suelo, la cual se hace a través de la gestión predial y la gestión social, eso quiere decir que toca entrar a negociar con familias para que vendan su predio o se asocien al proyecto y eso realmente es difícil, además cuando no hay una estrategia clara que posibilite que ese pase.

La Secretaría de Hábitat ha advertido que la apuesta del POT va más allá de las 540.000 viviendas, y el objetivo es dejar un potencial del suelo y normativo para 1,5 millones de vivienda, pero se requiere que las constructoras pasen de construir 32.000 viviendas al año a 45.000. ¿Usted como representante del gremio ve eso posible?

Ese potencial normativo para 1,5 millones de vivienda no está respaldado con argumentos técnicos dentro del mismo POT y solo lo menciona en una partecita en un documento técnico de soporte. Además, eso no sería viable porque cuando se resume cómo se debería hacer ese 1,5 millones de vivienda, dice que se tendrían que hacer 850.000 en renovación urbana y eso como lo hemos dicho es prácticamente imposible.

¿Pero el sector sí estaría en capacidad de aumentar la construcción de vivienda en Bogotá?

Estamos en capacidad y listos para construir 60.000, 70.000 o las viviendas que se necesiten, pero para eso necesitamos que habilite el suelo y uno de los trámites para habilitación de suelo son las aprobaciones de los planes parciales.

¿Cuál sería entonces la solución para llegar a una Bogotá de 30 minutos?

Se necesita dar los mecanismos normativos para que en las centralidades de la ciudad donde hoy tenemos la capacidad de ofrecer servicios de ciudad, como transporte, colegios, hospitales, se permita construir la vivienda que se requiere con las condiciones que las familias lo están demandando.