El mercado de oficinas en Bogotá

Los países en desarrollo carecen de abundantes fuentes de información para su planeamiento, ya sea en la construcción de políticas públicas, como para quienes realizan las inversiones y los emprendimientos necesarios para generar desarrollo y empleo. Colombia, no está ajena a esta carencia. Para Bogotá la reciente inseguridad jurídica derivada del manejo del POT, acrecienta la dificultad. 

Por fortuna, el sector inmobiliario, además de los gremios, el Banco de la República, Planeación Nacional, el DANE, los centros de investigación de destacadas universidades, consultores como el CENAC y firmas como La Galería Inmobiliaria que lleva el censo de la evolución de las salas de ventas de los proyectos que se ofrecen sobre planos en las principales ciudades de Colombia; generan una interesante fuente de información.

La Galería Inmobiliaria acaba de presentar una investigación del mercado de oficinas en Bogotá, soporte para el presente análisis. Así como el mercado de vivienda en nuestro país es demandado, por cuanto que, se crean cerca de 280.000 hogares por año y, el año de mayor construcción de viviendas formales va a ser el presente, con algo más de 200.000 nuevas unidades; comienza haber sobreoferta de oficinas, sumadas las ofrecidas sobre planos y las usadas.

De manera general, tanto a nivel nacional como en Bogotá, el crecimiento de la economía está alineado con el auge de la actividad edificadora y a su turno, el aumento del empleo tiene relación estadística con el aumento de la demanda de oficinas. El estudio mencionado ratifica lo anterior para Bogotá. 

La absorción de oficinas en los últimos tres años, se acerca en Bogotá a 180.000 metros cuadrados por año, equivalente a 90% del área nueva ofrecida. Pero, en lo corrido del presente año, la oferta nueva ha generado lanzamientos por más de 270.000 metros, bastante por encima de la demanda estimada. Si se mantiene este ritmo, se generará un exceso de más de 200.000 metros cuadrados; lo que además estaría llevando al estancamiento de precios. 

De otra parte, las oficinas usadas en edificios de buena categoría, ubicados en zonas empresariales, son las más apetecidas. Los sectores de Bogotá como Chico y Multicentro representan en este instante más de 80% de la oferta de oficinas usadas; información derivada de censo de avisos de ventana que anuncian la oferta. A su turno, el mercado se concentra para uso en arriendo. 

El canon de arriendo de oficinas, depende de la edad del edificio, del sector donde está localizado, de las áreas ofrecidas, de los parqueaderos, de los servicios internos de la torre empresarial y de los servicios urbanos y de transporte. En fin, la remuneración por el uso, contempla un amplio rango. 

El promedio podría estar en Bogotá en $50.000 por metro cuadrado para oficinas tipo A. Valores bastante inferiores a los cánones que se pagan por locales comerciales, que han encontrado unos precios exorbitantes para sectores como el Centro Comercial Andino, con cifras de hasta 400.000 pesos por metro cuadrado. 

Mientras el canon de arriendo en locales de rango superior es quizás el más alto del mundo, para unos inmuebles puntuales, ubicados en sectores del nororiente, los precios de arriendo de oficinas en Bogotá, están en la media de las principales ciudades de la región.

Así las cosas, la prudencia señala que no hay gran espacio para la promoción de nuevos proyectos de oficinas en la capital.