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La vivienda social asequible

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El Congreso Colombiano de la Construcción convocado por Camacol que se lleva a cabo en Cartagena tiene como tema central construir Ciudades de Calidad. Allí, expertos extranjeros como nacionales analizarán la planeación y el crecimiento ordenado de las ciudades, el rol del sector privado en el desarrollo urbano, la inversión inmobiliaria, la urbanización y la infraestructura social, la política de vivienda, así como las relaciones entre la construcción y el desempeño económico del país. Otro tema de gran importancia a discutirse en el evento es el del acceso a la vivienda social. 

Uno de los conferencistas en Camacol, Jam Mischke del Mc Kinsey Global Institute, argumenta que el acceso a la vivienda ha sido una preocupación creciente en todas las naciones y es tal importancia que hace parte de la Declaración de los Derechos Humanos de la ONU. En Colombia, cabe agregar, nuestra Constitución establece que: “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna” y la construcción de vivienda, particularmente la de tipo social, ha sido prioridad en nuestros planes de desarrollo económico y social. Con relación a la definición del concepto de una vivienda asequible, el informe de Mc Kinsey anota que, aun cuando esta varía de país a país, normalmente se incorporan tres elementos como son: el porcentaje del ingreso de la familia dedicado a la vivienda, unos estándares mínimos de calidad de la construcción y los segmentos de la población que podría ser beneficiarios de esta. En nuestro caso es conocido que la legislación sobre vivienda de interés prioritaria VIP y de interés social VIS se enmarca dentro de criterios similares.

El autor destaca que el déficit creciente de vivienda es un problema mundial, pues 330 millones de hogares se ven afectados por entornos habitacionales inseguros, inadecuados, o por dificultades financieras asociadas a la vivienda. Esta situación es relativamente más aguda en Colombia donde se estima que más 3,8 millones de hogares se encuentran en déficit habitacional. Para Mc Kinsey uno de los aspectos claves es desbloquear la oferta de suelo, para lo cual sugiere establecer normas que permitan incrementar la oferta de vivienda, modernizar el registro de tierras, habilitar el desarrollo de nuevos terrenos alrededor de la infraestructura de transporte y la formalización de propietarios de tierras informales. Este tema, de responsabilidad municipal en Colombia, se refleja en la incidencia de la tierra en el desarrollo de proyectos de vivienda (VIS) que mantiene una tendencia creciente, representando en los últimos años 21%, frente a niveles de 16% en 2011.

También considera de gran importancia los aspectos relacionados con el acceso al crédito para la compra de vivienda. Un concepto clave que desarrolla el estudio de Mc Kinsey es el denominado “affordability gap” o sea la brecha de recursos para la compra de vivienda, que define como la diferencia entre el costo anual unitario requerido para comprar una vivienda y el ingreso disponible para adquirirla. Esta brecha es especialmente grande en algunas ciudades colombianas como Cúcuta, Bogotá y Medellín. Una opción alternativa a la propiedad para solucionar el acceso a la vivienda que se discute en la literatura es el arrendamiento, mecanismo que cubre 36% de las necesidades de vivienda en Colombia. 

El reto es como formalizar los contratos y como mejorar la calidad de la vivienda alquilada, lo que seguramente requiera modificar la ley de arrendamiento.

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