Si Ud. compró una vivienda en Colombia en el año 2004 ésta vale ahora en promedio cerca de 60% más en términos reales-rendimientos por encima de la inflación del periodo-que hace ocho años. Una valorización de un activo tan importante tiene dos lecturas. Una, alegre; los propietarios hicieron una buena inversión y esa es un buena noticia. La otra lectura es menos festiva. Teme que el aumento resulte como el del adagio: sube como palmera y cae como coco.
Las autoridades económicas suelen prender alarmas cuando observan aumentos rápidos en los precios reales de algunos activos. Estos comportamientos han estado detrás buena parte de las crisis recientes. El aumento acelerado del precio real de los activos inmobiliarios y su posterior desplome estuvo en la raíz de nuestra crisis de final de siglo y es el fundamento de la crisis financiera global que tiene a medio mundo desarrollado pasando saliva desde hace un lustro.
Si estamos en el mundo de la palmera o en el de las noticias alegres ha sido materia de debate de tiempo atrás. Los palmeros disparan sus sirenas señalando el rápido aumento en el precio relativo de las viviendas, enfatizando que a precios constantes estos ya superan los registros de mediados de los noventa que resultaron ser una burbuja.
Los que interpretan la valorización de manera festiva señalan que las razones de los altos precios tienen explicaciones fundamentales como los cuellos de botella en permisos de construcción o la escasez de predios en las zonas urbanas principales. Señalan además que el crédito hipotecario como porcentaje del PIB no llega ni a la mitad del que alcanzó antes del desplome de final de siglo. De hecho, agregan, los desembolsos hipotecarios se han desacelerado desde 2010 e incluso el año pasado las ventas de vivienda nueva cayeron en las principales ciudades. Así, dicen, no es posible que haya una burbuja.
Y en medio de ese debate llega Pipe, el nuevo plan de estímulos para impulsar a la industria y el agro. En dicho plan hay un componente importante de subsidios a la tasa de interés hipotecaria, inspirados en los que se aprobaron durante el gobierno de Uribe como medida contra-cíclica tras el estallido de la crisis financiera global. El gobierno aprendió de dicha experiencia que-si bien fue exitosa en términos de impulsar el crédito hipotecario-permitió que parte del subsidio se fuera en incrementos en las tasas de interés que los bancos ofrecían. En esta nueva ronda el gobierno se aseguró de que sólo si los bancos a su vez bajan las tasas podrán ofrecer créditos con el subsidio.
Pero queda una arista sobre la que el gobierno no tiene control: el precio de la vivienda. Los constructores, sabiendo que los compradores recibirán créditos a tasas reales históricamente bajas podrán llevarse un pedazo de la tajada aumentando el precio de sus proyectos; simple ley de oferta y demanda. Inevitablemente, una porción del aire financiero que abre Pipe abanicará al alza los precios de la vivienda nueva.
En otras circunstancias este efecto colateral podría ser de segundo orden. Sin embargo, si los palmeros de marras tienen razón, la fertilización de los precios inmobiliarios vía Pipe, inflaría más la burbuja. Cabe esperar que el gobierno esté muy seguro de que no hay posibilidad alguna de que los precios de la vivienda en Colombia presenten síntomas de burbuja. De lo contrario, el componente hipotecario de Pipe sería un acto de populismo irresponsable.
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