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Analistas 13/05/2022

Lo que debe incluir la reglamentación de la vivienda turística

Guillermo Franco
Periodista consultor en medios y contenidos digitales

Colombia es el paraíso de las plataformas que ofrecen vivienda turística por carecer de una reglamentación específicamente diseñada para el sector, que las copropiedades están pidiendo a gritos.

Y es que a lo largo de los años los gobiernos han sido renuentes a establecerla, por razones que, depende a quién le pregunte, incluyen: lobby de las plataformas; temor a que incidiera negativamente en el desarrollo del sector; temor (en particular durante la pandemia) a que también incidiera negativamente en la reactivación; favorecimiento de la hotelería tradicional; simple desidia o falta de decisión política.

En realidad, lo que existen son artículos dentro de otra ley, que la práctica ha demostrado que no son suficientes para resolver todos los temas asociados a la actividad.

“Yo insistí al Gobierno Nacional que la reglamentación de este modelo de negocio, de este tipo de fenómenos, no se dieran con 10 artículos dentro de una ley (la de Turismo), sino que tuviera toda una ley, que garantizara su cumplimiento”, dice el representante del Partido Verde, Mauricio Toro.

Toro describe ese tratamiento como ‘maquillar’ dentro de una ley que, junto con el intento de prohibir, son “salidas nocivas”, y asegura que perdió el pulso con el Gobierno para que se creara una ley aparte.
“Yo sí creo que se requiere toda una reglamentación específica para este fenómeno, que garantice la tranquilidad a las copropiedades, el derecho a la libre empresa y a explotar (a quienes lo tienen ) el bien comercial en una economía de libre mercado, y la formalidad de una actividad”, agrega Toro.

En contraste con la falta de una reglamentación específica para el sector en Colombia, ya es mucho lo que se ha recorrido en el mundo. Incluso académicos han descrito una clasificación de ciudades de acuerdo a las reacciones regulatorias (en particular para Airbnb), distinguiendo cuatro tipos de ciudades: las hay desde ‘liberales’, hasta ‘protectoras’ (en realidad, restrictivas), pasando por ‘moderadas y ‘moderadas-colaborativas’.
En el caso de Colombia, habría que sugerir una quinta categoría: ‘extremadamente laxa’.

La discusión de la necesidad de una reglamentación para el arrendamiento turístico, por estos días, se ha dado en el contexto de la discusión del proyecto de ley que reforma el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, en particular por la inclusión de un artículo (el 73), que permitía la actividad en edificios y conjuntos, salvo que estuviera expresamente (explícitamente) prohibido en el reglamento de propiedad horizontal.

Detrás de ese ‘articulito’, en realidad lo que hay son dos discusiones: primera, el poder de las asambleas de copropietarios para decidir si se admite o no el arrendamiento turístico; segundo, la tensión que hay entre la promoción y el desarrollo de la economía digital y los derechos y justificadas preocupaciones de los propietarios, y ciudadanos en general, por los efectos colaterales indeseables de esta actividad, entre otros, la seguridad y la convivencia.

Una respuesta audaz del Congreso debería ser permitir la vivienda turística en el proyecto de ley que modificará el Régimen de Propiedad Horizontal, sin darle poder a las asambleas de permitir o prohibir.

Pero, al tiempo, debería promover con urgencia un proyecto de ley para reglamentar la actividad, de forma tal que dé a las copropiedades (sus asambleas y consejos de administración) herramientas para minimizar y manejar los conflictos, y que asigne responsabilidades claras a quienes tengan este negocio y a las plataformas para garantizarlo.

Una ley de tal naturaleza debería armonizar la Ley de Turismo, el Régimen de Propiedad Horizontal, el Código de Policía e incluso los Planes de Ordenamiento de las ciudades (aunque expertos muy calificados dicen que estos no tiene nada que ver), entre otras.

Así mismo, tendrá que alcanzar el equilibro para no entrar en la categoría de país ‘restrictivo’, adoptando un enfoque colaborativo con las plataformas, pero al mismo tiempo neutralizando las voces de aquellos que ven instintivamente cualquier, cualquier, intento de reglamentación, y asignación de responsabilidades a ellas, como un “generador de inseguridad jurídica”, o que “producirá efectos negativos en el desarrollo de la economía digital”.

Finalmente, debería ser absolutamente simple, e incluir solo los temas esenciales. La idea es no complejizar al extremo de hacerla difícil de cumplir (¡prohibitiva!) , y generadora de más ilegalidad.

El siguiente es un listado incompleto orientado a abordar los mayores temas de conflicto que debería incluir dicho proyecto de reglamentación; es tarea del Congreso y el Gobierno depurarlo y perfeccionarlo:

• Exigencia de pólizas de responsabilidad civil extracontractual a las plataformas, que cubran los incidentes que puedan ocurrir dentro de las viviendas turísticas así como las zonas comunes, en las que se vean involucrados los huéspedes (robos, daños, lesiones…). Algunas plataformas las tienen por reputación, pero podrían prescindir de ellas en cualquier momento, si tuvieran que reducir costos. Pero muchas otras no las tienen. Hacerla obligatoria significaría que no pueden operar en Colombia o ser bloqueadas si no la tienen.

• Imposición de pagos adicionales a la copropiedad por parte de los propietarios que dedican sus apartamentos a vivienda turística, por el uso de las áreas y recursos comunes. El ejemplo clásico es el ascensor, que puede resultar dañado por recarga de huéspedes y maletas, en beneficio de los propietarios que se dedican al negocio, pero que su reparación corre por cuenta de todos los residentes. Otro caso es el servicio de vigilancia, que diversifica sus funciones a recepcionista de hotel, hasta conserje y botones.

• Estos podrían medirse en recargos permanentes a la cuota de administración. ¿100 %, 150 %...? De acuerdo con Óscar David Acosta Irreño, abogado experto en urbanismo, hay una figura en el régimen de propiedad horizontal llamada ‘módulos de contribución’ que podría usarse con este fin. Esta puede ser una fuente de ingresos significativa para la mejora de la copropiedad.

• Identificación plena de huéspedes. ¿Quién debe garantizar la identidad plena de los huéspedes, que corresponda con los documentos? Es tentador permitir que las copropiedades puedan tomar fotos, videos y hasta huella digital de los huéspedes, pero eso podría enfrentar problemas de legalidad (entregarle la administración de esa información a un tercero -violación del ‘habeas data’-).

• Ingreso de visitantes: puede ir desde la prohibición absoluta hasta la admisión solo de aquellos que hayan sido reportados a la plataforma con anticipación. Aunque hay un tema de privacidad involucrado, a algunos residentes les preocupa la contratación de servicios sexuales, que asimilan con la conversión de la copropiedad en motel o prostíbulo.

• Combate a la explotación sexual infantil. El ingreso de menores a las vivienda turísticas, incluso con registro previo en la plataforma, debe ser examinado con más detalle a fin de dar herramientas para denunciar y combatir la explotación sexual infantil.

• Mínimo de noches de estadía en vivienda turística. Acosta sugiere mínimo dos noches para evitar que se conviertan en moteles. El algunas regiones del país incluso se están arrendando por horas.

• Prohibición de fiestas en la vivienda turística. El ruido está en los primeros lugares de la lista de quejas de los residentes de edificios y copropiedades. Toro asegura que este problema podría ser manejado con el Código de Policía y sanciones internas por violación del manual de cónvivencia, que puede llevar a sanciones al propietario de la vivienda turística. Sin embargo, en algunos países las viviendas son promocionadas en las plataformas con la opción de prohibir fiestas en ellas.

• Exigencia de no permitir mascotas si los huéspedes no garantizan que no las van encerrar (dejarlas solas) en la vivienda turística. O, simplemente: prohibirlas.

• Límite máximo de huéspedes por vivienda turística. Los inmuebles, y en consecuencia las áreas y recursos comunes de la copropiedad, pueden ser recargados de huéspedes. El caso extremo es llenar las habitaciones de camarotes. En algunos lugares se restringe ese número por ley.

• Disposición de un lugar para las maletas de los huéspedes mientras dura el registro, de forma tal que no moleste a los residentes.

• Creación de un Registro Nacional de Turismo específico para la vivienda turística, separado del de la hotelería tradicional. El actual, que los mezcla, lleva a que haya campos que no se pueden diligenciar, lo que hace que la información no sea confiable.

El problema nace, según Toro, de que hicieron la reglamentación partiendo de la base de que un apartamento o una copropiedad es un hotel y le pusieron los mismos requisitos.

• Garantías para la seguridad de los huéspedes. Aquí se incluirían las alarmas contra incendio, los detectores de humo, los extinguidores, válvulas de cierre del gas, señalización de salidas de emergencia. Ya existe una ley que dice que todos los proyectos habitacionales deben contar con estas garantías, solo habría que integrarla a esta reglamentación y hacerla cumplir.

• Mecanismos para garantizar el cumplimiento de la reglamentación por parte de todos los actores: anfitriones, plataformas y copropiedades.

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