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ANALISTAS ¿Burbuja inmobiliaria?
viernes, 28 de febrero de 2014
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Si hay burbuja inmobiliaria o no, es algo que hay que mirar en detalle. No basta decir que la cartera vencida no representa tanto riesgo como en la crisis de los 90 y que, por eso no es algo de lo que hay que preocuparse, o que, las provisiones a los créditos estén a 80% y no a 40% como lo estaban durante la misma crisis.

Colombia ha ganado un buen posicionamiento a nivel internacional frente a la inversión extranjera y quizá eso ha influido en los precios de la vivienda, pero no puede dejar de ser sorprendente que en 2013 el precio del metro cuadrado de un local en el Centro Comercial Andino en Bogotá haya sido el séptimo más costoso del mundo aún por encima de ciudades como México D.F. y Lima. Según datos del BBVA Research, en Perú los precios de vivienda registraron alzas de 12% en 2013, en México para el tercer trimestre de 2013 presentaron una caída de 25%, en Colombia crecieron 11.8%; sin embargo, las grandes diferencias están en el precio promedio generalizado por metro cuadrado de 2012: mientras en Colombia costaba US$1895, en Perú US$1474, en Chile y México está por encima de US$2000; sin embargo los niveles de ingresos son diferentes y, si los datos se revisaran según paridad de poder adquisitivo, el precio en Colombia es muy superior a esos dos países. 

En nuestro país, en los últimos seis años por nivel de ingresos, se han construido 38% de los m2 para la población de estratos medio-bajos o sea 2 y 3; 25% hacia el estrato medio-alto o sea 4; y 37% hacia los estratos altos o sea 5 y 6. En Bogotá el metro cuadrado en el estrato 3 tiene un valor promedio de $2,7 millones, en Bucaramanga se ofrece entre $1,8 millones y $2,3 millones, en Barranquilla las personas encuentran precios promedio del metro cuadrado hasta de $1,2 millones, en Medellín se ofrecen precios promedio del metro cuadrado entre $1,2 millones y $1,8 millones  y en Cali el metro cuadrado a $1,1 millones, en promedio.

El año pasado, el premio nobel de Economía, Robert Schiller decía a La República que sí hay que preocuparse, que de hecho la razón de la crisis de Estados Unidos fue la negligencia del gobierno. Ahora bien, el país ha tomado medidas como aumentar las provisiones para que si eso llegara a pasar, la caída no fuera tan grave pero esas provisiones salvarían a los bancos pero no a los deudores; finalmente son ellos los que no podrán pagar sus obligaciones y quienes tendrán que dar sus hogares para sanearse, entonces ¿dónde vivirán?

“Las economías emergentes han tenido un auge en los precios de la vivienda, como consecuencia del mayor crecimiento de sus economías, el ingreso de los hogares”, dice un informe del Departamento Nacional de Planeación (DNP). Los últimos 2 años Colombia ha crecido relativamente poco, la industria está enferma y las exportaciones han decrecido, entonces ¿de dónde proviene la mejora en los ingresos para soportar esta subida de precios?

ANIF opina que hay que cuidarse de una posible explosión, pues según ellos para el período 2005-2012, la inflación hipotecaria supera de forma significativa el crecimiento del PIB que fue de 4,8%, pues el Índice de Precios de Vivienda Nueva creció a ritmos del 6.2% anual y el de vivienda usada (IPVU) de7.3%. Además superó el crecimiento del consumo de los hogares que fue de 4.7%. 

Si se viera la cartera vencida total, es decir hipotecario y no hipotecario los datos no son alentadores, pues según la superintendencia financiera, en 2011 la cartera vencida creció 6.4% frente a 2010; pero en 2012 esta aumentó 30.8% frente a 2011, y en 2013 el crecimiento fue de 13.2 frente a 2012. La existencia de cartera vencida en deterioro es una señal de cuidado para estar atentos.