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De seguir adelante la propuesta de la Alcaldía de Bogotá sobre el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el panorama para las constructoras e inmobiliarias será de una incertidumbre total, ya que eso nos impedirá proyectar nuestras inversiones a futuro.
Al desconocer la reglamentación que van a tener las tierras, eso frena nuestra dinámica empresarial.
De continuar este panorama en la capital, a los constructores nos tocará mirar otros rumbos como los municipios aledaños a la ciudad y a otras capitales del país, pues el proyecto del POT genera inviabilidad en muchos proyectos de Bogotá. Una de los riesgos que tendremos en el mediano plazo, de no lograr balancear la pérdida de oportunidades en la ciudad con proyectos en otras capitales o municipios aledaños, tendremos que reducir nuestro nivel de desarrollo de obras y esto terminará afectando nuestra generación de empleo. Estamos encaminando todos nuestros esfuerzos en buscar diferentes alternativas a la ciudad y buscar concientizar a la Alcaldía que el rumbo que le quiere dar a la ciudad traerá muchos inconvenientes para todos.
Por ejemplo, las cargas urbanísticas correspondientes a renovación de infraestructura de servicios públicos como redes de alcantarillado, vías, la exigencia de un porcentaje mínimo del 25% del área neta urbanizable para cesiones públicas destinadas a parques y equipamientos también en áreas con tratamiento de renovación urbana a cargo del promotor y desarrollador de programas urbanísticos, afectarán la situación del sector constructor. Si a esto le sumamos la exigencia de destinar el 30% del terreno útil tanto en programas de desarrollo urbanístico como en áreas de suelo consolidado para desarrollo de viviendas de interés prioritario, tendrá una incidencia en la generación de costos adicionales por disminución en economías de escala y cargas financieras.
Esto afecta el valor del M2 que finalmente paga el comprador pues por obvias razones éstos rubros quedan incluidos en la estructura de costos del proyecto, que generará un incremento en el precio final de los inmuebles. Este aumento podría estar entre 30 y 40 puntos porcentuales según el estrato, la ubicación y el tamaño de cada proyecto. A esto se le debe agregar los ya desbordados precios del M2 que han crecido según datos estadísticos del Banco de República, en alrededor del 7 puntos porcentuales por año en términos “’reales” en los últimos 4 años.
Asimismo, no es cierto lo que afirma la administración distrital defendiendo su proyecto de “Modificación” del POT en el sentido de que la propuesta de éste sobre la posibilidad de altura libre en el centro ampliado de la ciudad permitiendo construir más pisos en la misma área de terreno, generen la suficiente mayor rentabilidad a los proyectos que le permitirán cubrir con parte de ella, los sobrecostos de cargas urbanísticas.
Desde hace cerca de 10 años en Bogotá existe una condición comercial generalizada por parte de los tenedores de la tierra, de tasar el valor de ésta como un porcentaje del valor del potencial de las ventas del proyecto construible en cada terreno, porcentaje que dada la escasez de tierra urbanizable, ha venido incrementándose de manera desbordada, pasando en los últimos seis años de porcentajes del orden del 8% al 14% según el estrato y naturaleza del proyecto, a porcentajes que hoy están entre el 15% y el 25% de las ventas también según el estrato y la naturaleza del cada proyecto.
Siete localidades deberán pagar valorización
Las localidades que deberán pagar valorización son siete: Suba, Usaquén, Teusaquillo, Chapinero, Fontibón, Engativá y Barrios Unidos. En un principio se habían dicho que eran cuatro, sin embargo, en la aprobación en segundo debate del proyecto de acuerdo de modificación del cobro de valorización se amplió el margen a siete. Con las medidas, el Instituto de Desarrollo Ur-bano (IDU) tendrá que hacer un cruce de cuentas.
