En Montevideo y Río sale más costoso arrendar una oficina

Montevideo y Río de Janeiro son las dos ciudades de la región en las que la renta mensual de una oficina en un edificio de clase A, de alta especificación, y la clase AB sale más costoso, según un informe de la inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL).

La capital de Uruguay cuenta con valores de arriendo en promedio de US$30  mensuales por metro cuadrado para la Clase A y US$18 para el tipo AB mientras que la zona de Brasil tiene precios al mes de US$28 para la Clase A y US$26 para la AB. 

“En Montevideo hay una falta de oferta. El mercado es pequeño, lo que hace que las rentas suban. Además, la mayoría se concentra en Zonamérica, la zona franca de la ciudad”, reveló Scott Figler, consultor de JLL. 

El informe, que tuvo en cuenta la tasa de cambio de diciembre de 2015, desveló que la mayoría de los mercados de oficinas de la región están experimentando rentas estancadas y altas tasas de vacancia. 

“En general, no son valores elevados.  En el último año, los precios en dólares se han reducido significativamente con la devaluación de las monedas locales. Las rentas han bajado moderadamente por la sobreoferta en el mercado”, apuntó Figler. 

Aunque en la ciudad de Caracas (Venezuela) lidera el ranking con valores que llegan hasta US$40 por metro cuadrado en Clase A, no se tuvo en cuenta por el problema de la falta de divisas en el país. “En Venezuela los precios son elevados por la escasez de dólares. Muchas empresas no pueden sacar las ganancias del país y están invirtiendo en finca raíz, por eso, se dispara el valor”, explicó el experto. 

Además, el estudio destaca que la tasa de vacancia, es decir, el nivel de ocupación, de Río de Janeiro se ubica en niveles de 24,2%, la tercera más alta de la región, debido a la baja ocupación de submercados como Barra de Tijuca, Centro, Orla y Porto Maravilha. 

Este año será clave para el país que acoge los Juegos Olímpicos lo que, según los expertos, debería estimular las inversiones en infraestructura después de los momentos más difíciles del gigante que cerró 2015 con un PIB que se contrajo 3,8%y una inflación que alcanzó 10,67%, el nivel más alto en doce años. 

“La situación económica de Latinoamérica está muy en línea con lo que se está viviendo a nivel mundial, donde la caída de los precios en los commodities, y en especial la baja de los precios del petróleo han golpeado muy duro las economías”, destacó José Urbina, CEO financiero de la inmobiliaria Colliers International. 

En el ranking de los arriendos de oficinas de JLL, le siguen ciudades como Buenos Aires donde el metro cuadrado de una oficina cuesta en promedio al mes US$28 para la Clase A y US$23 para AB; en Ciudad de México  sale por US$25 la Clase A. 

Bogotá ocupa el noveno puesto de la lista y el promedio mensual de alquiler del metro cuadrado es de US$23 para la Clase A, pero varía entre US$20 y US$22 para la Clase AB. 

“En la capital de Colombia una oficina Clase A en 2014 costaba US$40 y la misma hoy cuesta US$25. El peso ha perdido casi la mitad de su valor por la desvalorización. Y los alquileres han empezado a caer en moneda local debido al exceso de oferta”, destacó Figler.

El informe destaca que el mercado bogotano tuvo su segundo año más alto de oferta de arriendos con 247.000 metros cuadrados de nuevas terminaciones. 

Otras ciudades colombianas como Medellín presentan rangos para Clase A entre US$14 y US$20 y una tasa de vacancia de 7,9% que experimentó una subida debido a la finalización de la jefatura y la Milla de Oro, que agregaron más de 40.000 metros cuadrados al mercado con edificios de Clase A. 

Para Aurora Turriago, directora de inteligencia de mercados de Colliers International,  se observan diferencias respecto a la cantidad de inventario que maneja cada ciudad, junto con la oferta que se ofrece en cada una de ellas. Por ejemplo las ciudades como Sao Paulo y Ciudad de México, se han convertido en lugares estratégicos para ubicar empresas multinacionales, por ser potencias regionales en diferentes campos ofreciendo infraestructuras innovadoras con grandes tecnologías para los clientes. 

“Evidentemente estos grandes mercados como los de México están en una fase más madura, donde grandes fondos de inversión son los propietarios de los edificios de la ciudad, proceso por el cual Colombia hasta ahora está pasando”, manifestó la experta inmobiliaria. 

Respecto al futuro, Turriago opinó que los precios de los arriendos  en los mercados con sobreoferta de proyectos de oficinas o cuyo mercado esté pasando por un crecimiento van a tener precios en descenso, lo cual puede hacer que surjan oportunidades de inversión o de renegociación de contratos como es el caso de Bogotá. 

Cartagena, con altas tasas de vacancia
El informe revela que las ciudades de Cartagena, Barranquilla y Santa Marta del Caribe colombiano tienen una alta tasa de vacancia en la actualidad. Según el reporte de JLL, existe una oleada de interés en el sector inmobiliario en esta región que cuenta con más de 100.000 metros cuadrados de espacio de oficinas de Clase A en construcción. Como resultado, esta tasa se ha disparado desde 7,6% hace un año a 26,75% en la actualidad. “Con otros 100.000 metros cuadrados completados en 2018, JLL prevé que la tasa de vacancia de la región podría alcanzar 35% para el año 2017”. Además, el reporte dictaminó que el precio promedio del arriendo de oficinas mensual en estas ciudades osciló entre US$14 y US$21 mensuales para los edificios de Clase A en 2015 y varía entre US$8 y US$15 por metro cuadrado mensual para los edificios de Clase AB de Cartagena, Barranquilla y Santa Marta. 

Las opiniones

Scott Fliger
Consultor de Jones Lang Lasalle
“Estimamos una bajada de 2,5% en rentas promedio de 2015 a 2016.  Es buen momento para que los usuarios inviertan”.

Aurora Turriago
Dir. int. de mercados Colliers International
“Para nosotros, México, Brasil, Argentina y Colombia son los  países que registran los valores más altos de renta en los edificios de Clase A”.