¿Qué hacer si un terremoto daña una vivienda que todavía está pagando al banco?

El terremoto de magnitud 7,4 ocurrido en Chocó el lunes 10 de agosto, que dejó víctimas y daños materiales en varios departamentos del país, llevó a que muchos propietarios se hicieran una pregunta válida: ¿qué pasa si mi vivienda quedó afectada y todavía estoy pagando el crédito hipotecario con una entidad financiera?

Lo primero que debe tener en cuenta una persona que tiene un inmueble hipotecado es que este debe contar con un seguro contra los riesgos de incendio y terremoto. Según la regulación citada por la Superintendencia Financiera, los inmuebles hipotecados para garantizar créditos a favor de entidades vigiladas “deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto”, sobre su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito. La propia entidad reguladora señal+o que este seguro constituye un “amparo obligatorio”.

En otras palabras, si una vivienda está hipotecada como garantía de un crédito otorgado por una entidad vigilada, debe mantenerse asegurada contra incendio y terremoto durante la vigencia del crédito. El deudor puede contratar la póliza con la aseguradora de su elección, siempre que cumpla las condiciones exigidas, o puede tomar el seguro ofrecido por la entidad financiera. La regulación protege, además, la libertad del tomador o asegurado para escoger la aseguradora.

¿Qué significa “parte destructible”?

Este punto es importante porque el seguro obligatorio no significa que necesariamente se asegure todo lo que una persona considera que hace parte de su propiedad.

La Superfinanciera explica que la denominada “parte destructible” corresponde, en términos generales, a la edificación o a los elementos del inmueble que pueden resultar destruidos o sufrir daños por la ocurrencia de un incendio o terremoto. El terreno, por su naturaleza, normalmente no está incluido en este tipo de cobertura.

Además, para los inmuebles hipotecados, la suma asegurada debe guardar relación con el valor comercial de esa parte destructible y no puede superar dicho valor.

Si el terremoto causó daños, ¿a quién se debe reclamar?

La reclamación debe hacerse ante la aseguradora que expidió la póliza, no ante el banco como si este fuera quien debe pagar directamente el daño.

La compañía de seguros será la encargada de recibir y estudiar la reclamación y determinar, de acuerdo con las condiciones, coberturas, exclusiones y deducibles establecidos en la póliza, si corresponde una indemnización.

El banco, sin embargo, sí tiene un papel en el proceso. Cuando el seguro fue contratado para respaldar un crédito hipotecario, la entidad financiera puede figurar como beneficiaria a título oneroso. Esto significa que, si se reconoce una indemnización, la entidad tiene derecho a recibirla hasta el monto del saldo de la deuda que está garantizada. Si el valor de la indemnización supera ese saldo, el excedente corresponde al deudor hipotecario.

Por eso, ante un daño por terremoto, el propietario debe revisar quién figura como aseguradora y cuáles son las condiciones de su póliza. También puede informar al banco sobre el siniestro, especialmente si el crédito está respaldado por el seguro, pero la evaluación y definición de la cobertura corresponden a la compañía aseguradora.

¿Qué debe hacer para presentar la reclamación?

Si el inmueble resultó afectado, la recomendación es comunicarse directamente con la aseguradora a través de sus canales oficiales y reportar el siniestro. Fasecolda recomienda seguir las instrucciones de la compañía y, siempre que no exista riesgo para la persona, documentar los daños mediante fotografías o videos.

Entre las principales recomendaciones están:

Priorizar la seguridad: no ingresar ni permanecer en una vivienda que pueda presentar daños estructurales hasta que las autoridades o expertos determinen que es segura.

Contactar a la aseguradora: hacerlo a través de sus líneas telefónicas, página web, aplicación o puntos de atención.

Reportar el siniestro: informar lo ocurrido y seguir las instrucciones de la compañía para formalizar la reclamación.

Documentar los daños: tomar fotografías y videos de las afectaciones, siempre que hacerlo no implique un riesgo.

Conservar evidencia: evitar retirar o desechar elementos dañados antes de que la aseguradora indique cómo proceder.

No hacer reparaciones definitivas de inmediato: salvo que sean indispensables para proteger la vida, evitar que se produzcan nuevos daños o cumplir una orden de las autoridades.

Revisar la póliza: verificar las coberturas, exclusiones, deducibles, suma asegurada y condiciones aplicables al inmueble.

La documentación de los daños es especialmente relevante porque permite a la aseguradora evaluar el siniestro. Sin embargo, la seguridad debe estar por encima de la conservación de la evidencia: si existe riesgo de colapso o una autoridad ordena evacuar, esa instrucción debe prevalecer.

¿Y qué pasa con la deuda con el banco?

Que el inmueble haya sufrido daños y exista una reclamación ante la aseguradora no significa automáticamente que el crédito hipotecario deje de existir. El deudor debe continuar atendiendo las obligaciones del crédito mientras se define el siniestro, salvo que la entidad financiera acuerde otra medida o exista una disposición específica aplicable al caso.

La razón por la que existe este seguro obligatorio es, precisamente, proteger el inmueble que sirve como garantía del crédito. La Superfinanciera señala que, en caso de siniestro, la entidad crediticia, como beneficiaria a título oneroso, tiene derecho a la indemnización hasta el monto de la deuda garantizada; si existe un excedente, este corresponde al deudor hipotecario.

Por eso, para una persona cuya vivienda financiada sufrió daños durante el terremoto, hay dos trámites que no deben confundirse: la reclamación del seguro se presenta ante la aseguradora, mientras que cualquier situación relacionada con el crédito debe gestionarse con la entidad financiera.

En caso de que la póliza haya sido contratada a través del banco, el propietario también debería solicitar copia del certificado individual y de las condiciones del contrato de seguro, documentos que la regulación contempla para los deudores.