“Este año debemos realizar entre cinco y siete adquisiciones y cerrar 2021 con casi 160”

Pese a la pandemia, el vehículo de inversión inmobiliaria, PEI Asset Management mantuvo sus planes. Este año esperan adquirir hasta siete proyectos y desembolsar más del doble que lo destinado en 2020, afirmó Jairo Corrales, presidente de PEI a LR.

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¿Cómo fue el año pasado? ¿qué adquisiciones realizaron?
El año pasado en el PEI una de nuestras premisas principales fue cumplir con todos los compromisos que habíamos firmado con anterioridad independientemente de la coyuntura. Es así como formalizamos la compra del 33% de la Torre Atrio en Bogotá. Esta fue una adquisición por cerca de $300.000 millones y la hicimos a principio de año. También concretamos la adquisición de 50% del centro comercial Jardín Plaza en Cúcuta, ese es el segundo activo de esa marca que desarrollamos. Hemos desarrollado un plan muy exitoso que tiene que ver con centros médicos a la medida para Colsanitas. Incursionamos en el tema de salud y el año pasado completamos la adquisición de un centro médico de este tipo en Cali. Esas son las adquisiciones que cerramos el año pasado. Algunas de las que teníamos previstas se desplazaron para este año como el caso del Centro Comercial Nuestro Bogotá.

¿Cuál fue el monto de inversión para esas adquisiciones?
$380.000 millones fue la inversión que realizamos.

¿Cuáles fueron los principales resultados del año pasado?
Teníamos un presupuesto de ingresos del orden de los $500.000 millones, esto se redujo a cerca de $440.000 millones como producto de los alivios que entregamos y diferimientos. Nuestra vacancia fue menor a 10%. También la cartera en algún momento se disparó y estuvo cercana a 30 días, pero a final de año se acercó a 10 días. Otro punto importante es que logramos disminuir el costo de la deuda que cerró el año en 4,7% cuándo hace un año era de 6,5%.

¿Cuáles son los segmentos o categorías de los activos y cuál fue su comportamiento?
Tenemos tres categorías principales que son comercio, corporativo y logística. En comercio tenemos dos subcategorías: centros comerciales y lo que denominamos cajas que son supermercados o portafolios de locales comerciales. Tenemos una participación de cerca de 40% en comercio, 36% en oficinas y un 20% para logística. El año pasado como consecuencia de la pandemia, el segmento más afectado fue el comercio. Al principio tuvimos que otorgar algunos alivios a nuestros arrendatarios para que pudieran compensar el hecho de no tener abiertos sus locales. Esos descuentos en total sumaron cerca de $40.000 millones, concentrados en los primeros meses. A medida que fueron evolucionando los resultados fuimos desescalonando los alivios.

En oficinas no tuvimos una mayor afectación, nuestros arrendatarios nos pagaron cumplidamente.

En logística, por el contrario, tuvimos una ejecución superior a 100%. Varios de nuestros arrendatarios nos pidieron más espacio porque claramente las compras que se dejan de ser físicamente se hacen a través de plataformas de comercio electrónico requieren la logística y al no poderse desplazar todo debía ser despachado desde allí.

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¿Cómo vieron la vacancia en los segmentos?
Por cuenta de la pandemia la vacancia de todas las categorías cambió. Nosotros por fortuna siempre hemos tenido como premisa tener muy buenos activos y diría que esa es la principal defensa en una situación de crisis como la que vivimos. Los buenos activos se defienden solos y van a tener menos vacancia. Mientras que el mercado en general de centros comerciales llegó a cifras cercanas a 20%, la vacancia nuestra estuvo por debajo de los dos dígitos. Nosotros en el tema corporativo hemos tenido muy buenos resultados, no hemos tenido terminaciones masivas de contratos, al contrario logramos un porcentaje de retención superior a 90%. En logística no tuvimos sino una terminación de un contrato por razones diferentes a la pandemia.

¿En este primer trimestre qué inversiones han hecho?
Hasta el momento ya cerramos el negocio de la bodega de Koba que es un activo logístico por un valor cercano a los $30.000 millones y la ampliación en el centro comercial El Tesoro que tiene un monto similar.

¿Qué planes tienen para este año?
Además de este centro comercial tenemos previsto el hotel Calablanca en Barú, Cartagena y que va a ser el primer activo hotelero del PEI. Adquirimos en el primer trimestre del año el centro de distribución logística de Koba, de las tiendas D1. Tenemos también 26% de los derechos fiduciarios en la expansión del centro comercial El Tesoro en Medellín. Lo que viene es el Centro Comercial Nuestro Bogotá que supera los $315.000 millones.

Para finales de este año tenemos prevista la terminación de la sede corporativa de Tigo Une en Medellín que es un inmueble de cerca de $170.000 millones.

¿Este año cuál será la inversión?
Este año queremos incrementar la inversión del año pasado y más de duplicar la inversión Tenemos que ser juiciosos, invertir en los mejores activos, pero aún así invertir casi $400.000 millones en plena pandemia y más de doblar ese dato en el año siguiente es muy relevante.

¿Con respecto a Centros Comerciales cuáles son las expectativas para este año?
La más importante es Nuestro Bogotá que tiene un un GLA de cerca de 57.000 m2 con una inversión superior a los $600.000 millones y PEI va a adquirir cerca de 70% del valor del activo. Esta va hacer la inversión más importante en el año en la categoría comercial.

¿Cuántos inmuebles tienen?
Tenemos cerca de 150 inmuebles que representan más de un millón de metros cuadrados de GLA. Un tema importante es que estamos muy diversificados, estamos en cerca de 30 ciudades y municipios.

¿Cuál es el objetivo para este año en términos de adquisición de activos?
Este año debemos lograr materializar entre 5 y 7 adquisiciones. Es decir, estaremos cerrando el año con cerca de 160 inmuebles.