No es cierto que las cargas urbanísticas aumenten el precio de la vivienda

Para los economistas clásicos del siglo XIX (Ricardo, Marx, George) era absolutamente clara la diferencia entre las rentas y las ganancias. Esta distinción elemental se ha olvidado en el debate actual sobre la relación entre las cargas urbanísticas y el precio final de la vivienda. Algunos constructures y el Ministro de Vivienda han dicho que en el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá se ha diseñado un esquema de cargas urbanísticas que aumentan el precio de la vivienda.

Esta apreciación es errada. Sucede todo lo contrario: las cargas urbanísticas halan el precio del suelo hacia abajo y, en esta medida, no aumentan el precio de la vivienda. En la Secretaría Distrital de Planeación hemos realizado unos ejercicios que muestran la pertinencia de esta afirmación. Algunos resultados se presentan en el documento técnico que soporta el articulado de la modificación del POT.

La divergencia entre las apreciaciones de la administración distrital y la opinión de los contructores se deriva de dos problemas analíticos. El primero es la confusión entre rentas y ganancias. Y el segundo es el desconocimiento de la diversidad de factores que inciden en el precio del suelo.

El precio del suelo no depende solamente de las cargas urbanísticas

El precio de suelo (Ps) es igual a . Depende de la renta (R) y la tasa de interés (i).

La renta depende de:

i) La edificabilidad. Cuando la edificabilidad aumenta, el precio del suelo sube. Esta situación se observa claramente en sitios como La Esmeralda y Nicolás de Federmán, donde el precio del suelo se ha incrementado de manera significativa en los dos últimos años. Según estimaciones de la oficina de Catastro de Bogotá, los incrementos del valor del suelo podrían ser del 75%. Los propietarios del suelo no han tenido que realizar ninguna actividad para que ello suceda. El POT estimula la mayor edificabilidad y, evidentemente, ello se refleja en un mayor valor del suelo.

ii) Las expectativas. El rendimiento futuro del suelo no se conoce, así que en la fijación del precio juegan un papel determinante las expectativas de los compradores. La demanda de suelo, como la de cualquier activo, está condicionada por las expectativas sobre los rendimientos futuros. La caída de la tasa de interés ha estimulado la compra de otros activos, como la tierra. De esta manera, el mayor precio del suelo también se explica por motivos especulativos. El inversionista compara el rendimiento del suelo con respecto al de los otros activos.

iii) La elasticidad de la demanda con respecto al precio. Si la elasticidad de la demanda de suelo con respecto al precio es baja, el propietario puede mantener los precios altos, sin que se caigan las ventas. En otras palabras, la inelasticidad favorece la conservación de rentas elevadas. La elasticidad varía en función del uso, la distancia y la zona.

iv) La escasez de suelo. Si la oferta de tierra se reduce, el precio sube. La menor oferta hala el precio hacia arriba. En Bogotá ha disminuido la oferta de suelo, y ello se refleja en un mayor precio.

v) La localización. La ubicación de la vivienda impacta el precio. Usualmente se acepta que los predios ubicados en las proximidades de alguna centralidad tienen un precio más elevado.

Estos elementos multicausales explican que el precio de la vivienda no esté subiendo solamente en Bogotá sino en otras ciudades de América Latina. Entre 2008 y 2012 el precio del suelo en Rio de Janeiro aumentó 110%, en Sāo  Paulo el crecimiento fue de 85%, en Lima de 74%, y en Bogotá de 25%. Estas tendencias no se pueden atribuir a una sola causa, porque los factores que inciden en el precio son de muy diversa naturaleza. Una de las razones del mayor precio radica en el disminución de la tasa de interés (a nivel nacional e internacional). La vivienda se ha convertido en un activo muy preferido.

La renta no es lo mismo que la ganancia

En su libro clásico, The Land Question, Henry George (1881) decía que toda la renta diferencial debería ser del Estado. Y mostraba que en el caso de la producción agrícola esta participación del 100% del Estado en la renta diferencial no afecta el precio final del producto. La participación del Estado en la renta diferencial no se refleja en una mayor precio, sino en una considerable disminución de los excedentes (rentas) del terrateniente. La participación en la renta tampoco desestimula la productividad, ya que al agricultor no se le disminuye la tasa de ganancia. El único perjudicado es el terrateniente, que para George es un parásito. Las reflexiones de George son un buen punto de partida para diferenciar la renta de la ganancia empresarial.

El impacto de las cargas urbanísticas

Las cargas urbanísticas son un descuento a la renta y, por tanto, no se pueden incluir en la estructura de costos del negocio. Las cargas halan el precio hacia abajo.

El POT estimula la mayor densidad y, por tanto, el precio del suelo sube porque la edificabilidad es más alta. Ese mayor valor es una renta que depende de una decisión normativa, y que en el lenguaje del urbanismo colombiano es una forma de plusvalía. En el POT las cargas (que llamamos α) se han diseñado de tal manera que . Las cargas buscan disminuir las rentas generadas por la mayor edificabilidad. Por tanto, desde el punto de vista contable no son un costo y, por tanto, no aumentan el precio del suelo. Esta conclusión se sigue, lógicamente, de la manera como se estiman las áreas a ceder en el POT (Documento Técnico de Soporte del POT, pp. 256 y ss.).

La estimación del área del suelo a ceder (AC) depende del índice de construcción, y la relación es marginalmente decreciente. El AC es función del índice de construcción, así que el valor a ceder se determina con posterioridad al aumento de precio del suelo que se desprende de la mayor edificabilidad. Desde esta perspectiva, AC no es un costo, sino una disminución de la renta (R). El hecho de que la segunda derivada sea inferior a cero significa que las cesiones capturan una parte de la renta cada vez menor. Esta dinámica no afecta, de ninguna manera, al constructor que mantiene su tasa de ganancia.

En las estimaciones que se presentan en Documento Técnico de Soporte (p. 258) se muestra que las variaciones de la renta son superiores a las cargas, y el propietario del suelo no pierde. Por el contrario, su balance final es positivo, ya que el aumento de edificabilidad le permitió subir el precio. Y puesto que las relaciones que hemos mencionado no tocan ni las ganancias, ni los costos, el constructor no tiene ningún problema.

El POT propone una prueba ácida, construida bajo dos supuestos. El primero es un ceteris paribus extremo: los únicos determinantes del precio del suelo son el índice de construcción (IC) y el valor de la cesión (AC). Es decir, supone que en el precio del suelo no inciden los otros factores que ya hemos mencionado (interés, expectativas, oferta, etc.). Y el segundo supuesto es que la demanda de suelo es totalmente inelástica frente al precio. Bajo estos dos supuestos extremos, las estimaciones del cuadro 1 muestran que el valor de la cesión equivaldría - en el peor de los casos - a 8.9% del precio de venta.