“Estimamos que costos directos de producción de vivienda aumentarían entre 10% y 13%”

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Ante la confrontación que tuvieron las constructoras con el presidente Gustavo Petro por el posible aumento del valor de las viviendas de interés social, VIS, por el incremento de 23% del salario mínimo, el presidente del gremio Camacol, Guillermo Herrera, ofreció detalles de los efectos que tiene este incremento para el sector.

En principio, Herrera aclaró que muchos proyectos que culminarían en los primeros meses no deberían tener el incremento de 23%, pero sí dejó claro que los costos directos de producción de vivienda podrían aumentar entre 10% y 13%.

¿Cómo funciona actualmente la indexación de los precios de la vivienda?

Es importante explicar cómo se fijan los precios topes de la vivienda de interés social, VIS, en Colombia. Estas son las únicas viviendas con precio máximo definido por ley. El marco legal establece los precios de la VIS y la VIP, y está contenido en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, que obliga a que en cada Plan Nacional de Desarrollo se definan los tipos y precios máximos de la vivienda de interés social.

Ese mandato también está incluido en el Plan Nacional de Desarrollo del gobierno de Gustavo Petro, donde se establecen varias categorías: vivienda VIP hasta 90 salarios mínimos, VIS hasta 135 salarios mínimos y VIS especiales en algunas ciudades, con topes de hasta 150 salarios mínimos.

Estos son precios máximos, no precios base. De hecho, más de 60% de las viviendas que se venden en el país están por debajo de esos topes. El precio final depende de múltiples factores: la ciudad, los costos de construcción, los insumos, la mano de obra, el costo del suelo, la capacidad de compra de los hogares, las tasas de interés, el ahorro disponible y los subsidios.

En Colombia, solo la vivienda de interés social tiene precios tope definidos en salarios mínimos. Esto implica que esos topes se ajustan cada vez que el Gobierno incrementa el salario mínimo. El problema surge porque el aumento aprobado para 2026 supera ampliamente los fundamentos económicos habituales, que son la inflación y la productividad. La inflación fue cercana a 5,5% y la productividad alrededor de 0,9%, lo que habría llevado a un ajuste cercano a 6%. Sin embargo, el incremento fue de 23%, lo que genera una fuerte tensión en el sector.

¿Ese aumento del 23% ya se ha traducido en mayores costos para los proyectos de vivienda?

Hemos analizado el impacto y es claro que habrá un efecto inflacionario. El sector de la construcción es intensivo en mano de obra; cerca de 25% del costo directo de una vivienda VIS corresponde a salarios. Ese mayor costo laboral se traslada inevitablemente a los precios.

Además, la construcción demanda insumos de más de 30 subsectores industriales, como cemento, acero, ladrillo y cerámica, muchos de ellos también intensivos en mano de obra. Por tanto, estos sectores también enfrentarán aumentos de costos que terminarán reflejándose en los precios de los materiales.

Seguramente los proyectos que ya están terminados o que están por culminar en este primer trimestre van a tener unas condiciones de ajuste que yo esperaría, no van a recoger ese 23%, pero la gran pregunta para hacerle al gobierno nacional es qué análisis económico hicieron ellos de las condiciones futuras que le están imponiendo al mercado la vivienda de interés social con un incremento del salario tan exagerado.

Ni siquiera los sindicatos habían pedido en la mesa de concertación laboral; si se mira el acumulado desde 2023 a 2026, el gobierno ha presionado el incremento de esos topes de precio de la vivienda e interés social en 50%. Ese ha sido el incremento de los topes, no es solamente para 2026, sino lo que viene de atrás.

Con todo esto, estimamos que los costos directos de producción de vivienda podrían aumentar entre 10% y 13%. Esto obligará a las empresas a revisar los cierres financieros de sus proyectos y evaluar si las condiciones de venta siguen siendo viables. Es muy probable que esto reduzca aún más la oferta de vivienda, en un país donde se forman cerca de 370.000 hogares nuevos al año y donde este año solo se iniciaron alrededor de 112.000 viviendas.

¿Los precios actuales de la vivienda ya reflejan ese aumento del salario mínimo?

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No. El ajuste no es automático ni inmediato. Insisto en que se trata de precios tope y que todo depende del estado del proyecto. Si el proyecto ya está terminado o próximo a entregarse, los ajustes deberían ser limitados.

La mayor interrogante está en la nueva oferta de vivienda. Además, hay un problema adicional y es que solo cerca de 2 millones de colombianos ganan salario mínimo. El Gobierno no ha explicado qué análisis hizo sobre el ingreso disponible de los hogares que no reciben ese salario, especialmente los informales, y que también demandan vivienda.

Esto también afecta las finanzas públicas territoriales. El mercado VIS se sostuvo este año gracias a los subsidios de ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla. Al aumentar el salario mínimo, esos recursos alcanzarán para menos viviendas, lo que presionará aún más el mercado.

El Gobierno ha hablado de desindexar los precios de la vivienda del salario mínimo. ¿Eso es viable?

No es viable hacerlo por decreto. La fijación de los precios de la vivienda VIS está definida por ley y por el Plan Nacional de Desarrollo que presentó el propio presidente Petro. Solo el Congreso podría modificar ese esquema.

Desde el punto de vista económico, el problema lo generó el Gobierno con una política salarial desproporcionada. Ahora se pretende corregir con medidas que podrían ser ilegales y responsabilizando al sector empresarial. Lo que se necesita es una discusión técnica y económica sobre los impactos de estas decisiones.

Se pueden desindexar gastos, como los arriendos, pero no las inversiones ni el ahorro, como la compra de vivienda. Desindexar la vivienda implicaría una pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios, lo cual no es deseable.

¿La desindexación ayudaría a mejorar el acceso a vivienda para los hogares de menores ingresos?

No. Esa no es la discusión real. El problema es la falta de responsabilidad en la fijación de la política salarial. El salario mínimo no puede convertirse en la única herramienta de redistribución del ingreso. Eso genera informalidad y destruye empleo, especialmente en sectores como la construcción.

¿Cómo impacta esto las proyecciones de ventas y construcción de vivienda?

En 2025 las ventas de vivienda se habían estabilizado en cerca de 170.000 unidades, un nivel similar al de 2018. Sin embargo, las iniciaciones de obra cerraron en apenas 110.000 a 112.000 unidades, la cifra más baja en al menos 15 años.

Esto refleja menor inversión y menor generación de empleo. Si se mantienen estas presiones sobre los costos, la comercialización y el inicio de nuevos proyectos podrían deteriorarse aún más. El sector ya enfrenta una tasa de desempleo cercana a 14% y niveles de informalidad de 70%.

Todavía no hay cifras definitivas para el cierre del próximo año porque las empresas están evaluando los impactos en costos, precios y oferta. Lo que sí es claro es que esta situación no ayudará a revertir las caídas del PIB del sector de edificaciones, que ya acumula varios trimestres de contracción.

¿Qué debería hacer el próximo gobierno frente a esta situación?

El próximo gobierno tendrá que hacer un ajuste serio, teniendo en cuenta la realidad económica y las consecuencias que dejan estos incrementos salariales. Se debe buscar un equilibrio que permita mantener el acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, manejar adecuadamente los costos de producción.

Si no se actúa con responsabilidad, el país corre el riesgo de que la informalidad gane terreno en la construcción, como ocurrió en décadas pasadas, y de que aumente la presión sobre el mercado de arriendo, que ya ha sido uno de los principales impulsores de la inflación reciente.

¿Ante las declaraciones del presidente Petro, cuál es la postura del gremio?

Esta situación no fue creada por el sector empresarial, sino por una decisión salarial desproporcionada. Ahora se intenta corregir improvisadamente, señalando culpables y anunciando medidas que podrían ser ilegales.

Las políticas públicas no se definen con trinos; se definen con técnica, respeto por la ley y responsabilidad económica.