Analistas

Dónde quiere vivir la gente

Hay una interesante discusión sobre si una población creciente necesariamente lleva a que crezca el precio de la tierra con el tiempo. Bill McBride, autor del blog Calculated Risk, dice que sí: “Una causa clave de la pendiente ascendente del precio real de las casas es que en algunas áreas la tierra es limitada, y con una población creciente, el valor de la tierra aumenta más rápido que la inflación”.

 

Noah Smith, comentarista y profesor de finanzas, discrepó en una publicación reciente en su propio blog porque, según escribió, la tierra no es particularmente escasa – cuando vemos precios altos en algunas áreas metropolitanas, todo es por los efectos de aglomeración, que con el tiempo podrían ir en varias direcciones.
 
Mi reacción inicial al comentario del Sr. Smith fue que tal vez no importaba mucho porque es muy difícil crear nuevas áreas metropolitanas; tal vez haya abundante tierra alrededor de Lubbock, Texas, pero nadie se va a mudar ahí, así que una población creciente tiene que apretujarse en las áreas metropolitanas que ya existen. Pero luego comprendí que esto tal vez tampoco sea la última palabra. Incluso si la gente quisiera quedarse en las áreas metropolitanas existentes, podrían formar “ciudades marginales” en, ejem, en los márgenes de estas áreas metropolitanas, de tal forma que la densidad poblacional relevante – la densidad que vuelve cara a la tierra que está dentro o cerca de los centros urbanos – pudiera no crecer cuando aumenta la población general del área metropolitana.
 
¡Y tenemos datos! Un nuevo informe del Buró de Censo publicado el año pasado, intitulado “Patterns of Metropolitan and Micropolitan Population Change: 2000 to 2010”, calcula “densidad poblacional ponderada” – un promedio ponderado de densidad en extensiones censuales donde éstas son sopesadas no por área sino por población; esto da mucho mejor idea de cómo vive la persona promedio.
 
Tal como lo señaló Richard Florida, un editor de The Atlantic, en una publicación de octubre en su blog The Atlantic Cities, según la medición estándar de densidad Los Angeles de hecho es más densa de Nueva York, básicamente porque Los Angeles está encerrada por montañas, limitando qué tan lejos puede llegar la zona de extendido/viaje al trabajo. Pero Nueva York tiene un núcleo urbano distinto al de Los Angeles, e indudablemente, tiene una densidad ponderada por población mucho más grande.
 
Sin embargo, lo que quería era tendencias – y el censo ha calculado esta medida para áreas metropolitanas y agregados nacionales en 2000 y 2010. Entonces, un par de puntos. Primero, aunque Estados Unidos es un país vasto y escasamente habitado con menos 90 personas por milla cuadrada, el estadounidense promedio vive en un vecindario densamente poblado, con más de 5.000 personas por milla cuadrada. La próxima vez que alguien hable de pueblos chicos como “el verdadero Estados Unidos”, recuerde que el verdadero verdadero Estados Unidos – el Estados Unidos donde vive la mayoría de los estadounidenses – es más o menos como el Baltimore metropolitano.
 
En segundo lugar, empero, aunque la población estadounidense y, por tanto, la densidad poblacional creció aproximadamente 10% durante la última década, el estadounidense promedio vivía en 2010 en un vecindario de cierta forma menos denso que en 2000, conforme la población se expandió dentro de las áreas metropolitanas.
 
Si así lo quiere, estamos dejando de ser una nación de Bostons y nos estamos convirtiendo en una nación de Houstons.
 
Esto es, según creo, una imagen de la geografía urbana donde la relación entre la creciente población general y el precio de la tierra en el mejor de los casos es probablemente difusa. Así que creo que le doy el punto al Sr. Smith – aunque el punto del Sr. McBride de que el precio real de la vivienda efectivamente parece tener una tendencia ascendente sigue siendo importante, y necesita explicarse.