VIS a la luz de la reforma tributaria

La Ley 338 de 1997 declaró la vivienda de interés social como un fin de utilidad pública, buscando beneficiar a un sector del país que, debido a su condición socioeconómica, le era difícil acceder a vivienda digna. Acorde con este sentimiento del Estado, que pretende desarrollar la Constitución Política, se han implementado diferentes estrategias tales como el otorgamiento de subsidios, y de manera más directa, generando incentivos para que la construcción contribuya a la solución de vivienda de interés social.

Dentro de los diferentes incentivos se tienen: i) la devolución del IVA incurrido en la compra de los insumos hasta en cuatro puntos del valor de las ventas de inmuebles VIS; ii) la determinación de la utilidad en la enajenación de vivienda de interés social como exenta en los términos de la Ley 338 de 1997 compensando los estrechos márgenes de beneficio asociados a este nicho, y iii) a nivel territorial para el caso de Bogotá D.C., se eximen del pago de Delineación urbana los proyectos VIS. 

Mediante estos incentivos, de alguna manera se reconoce la incapacidad Estatal de solucionar la necesidad de vivienda digna, pero ahora pareciera desconocerse esta realidad con las modificaciones incluidas en el proyecto de Reforma Tributaria donde se grava con el impuesto de renta a las utilidades por la enajenación de VIS. 

Y esto es importante advertirlo, pues si bien el artículo 96 adiciona el artículo 207-2 del Estatuto Tributario, y establece gravámenes a rentas actualmente exentas a partir del año 2018 donde no están las utilidades de la enajenación de VIS, al ir al artículo 311 de dicho proyecto, en lo atinente a la derogatoria suprime el literal b) del numeral 9 del citado artículo 207-2 y por tanto las rentas generadas en la enajenación de predios de VIS se entenderán gravadas con el impuesto de renta. Esto, además, se suma al hecho de que, por vía de aplicación de los principios tributarios, su implementación será a partir del   periodo fiscal siguiente al cual es sancionada la Ley, para este caso 2017, sin brindar excepciones a los proyectos en ejecución.   

Todo esto es importante pues se acrecientan las dificultades para construir para este nicho de mercado, pero además tiene como contingencia el desincentivo a la inversión nacional y extranjera con el ya tratado tema de la inestabilidad jurídica “con retroactividad”. Es claro que en estos proyectos los esfuerzos financieros son enormes, pues se conjugan recursos propios del constructor con la intervención de las entidades financieras otorgantes de crédito. Así, la recompensa a este ejercicio está en la realización de grandes proyectos, buscando estrategias financieras fundadas en economías a escala, que convergen en compras masivas de insumos permitiendo obtener precios favorables que viabilicen una vivienda digna. 

Con la eliminación del incentivo, unido a los incrementos de precios de los insumos básicos, sumada además la travesía que supone gestionar la devolución  de IVA - la cual por demás depende de factores externos y trámites ante la oficina de Registro de Instrumentos públicos más allá de la factura -, se llevará a las constructoras a eliminar este nicho, afectando no solo la oferta de vivienda e impactando en un segmento muy grande de la población del país, sino afectando muy seguramente la economía, pues la construcción es su mayor dinamizador en la coyuntura actual al emplear mano de obra y consumir materias primas y servicios, y generar empleos indirectos.

Pero si lo anterior no fuera crítico en sí, también se debe considerar que la devolución del IVA tiene un porcentaje máximo del 4% sobre el valor de la escritura; al tener un precio de venta fijo – para VIS está limitada a 135 SMLV –y al subirse el IVA del 16% al 19%, se incrementaría el costo de los insumos en un 18,75%, pero la devolución se mantendría limitada a ese 4% sobre el valor de la escrituración. 

Recogiendo en cifras lo dicho: las utilidades en los proyectos de vivienda VIS son bajas y se compensan con los volúmenes de grandes proyectos, así como con los incentivos que el Estado da para fomentar esta actividad. El aumento del IVA para los insumos básicos de construcción, que en la vivienda de interés social representan cerca del 60% sobre el precio de la vivienda, incrementarían el costo de la misma en un 1.14%. Adicionalmente, si se gravan las utilidades en el 2018 en un 34% sería imposible que las empresas constructoras dedicadas a apoyar las políticas del gobierno en estos segmentos de construcción de vivienda de interés social puedan sostener el costo, y en consecuencia trasladaran su línea de negocio a otros segmentos del mercado.