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En Colombia, acceder a una hipoteca implica conocer a fondo factores como la tasa de interés, la modalidad en pesos o UVR, el porcentaje de financiación, los seguros exigidos, entre otros
Solicitar un crédito hipotecario es uno de los pasos más importantes en la vida financiera de cualquier colombiano. Comprar vivienda implica no solo una decisión patrimonial, sino también asumir un compromiso de largo plazo con una entidad bancaria. Por eso, antes de firmar un contrato, es esencial conocer los conceptos que determinan las condiciones del préstamo y el verdadero costo de la financiación.
El primero de ellos es la tasa de interés, que en Colombia puede ser fija en pesos o en UVR, Unidad de Valor Real. La tasa fija asegura una cuota estable durante todo el crédito, mientras que la UVR está indexada a la inflación, lo que significa que las cuotas varían según el comportamiento del IPC. Unido a esto está la tasa efectiva anual, EA, que permite comparar el costo real entre diferentes bancos.
El plazo de amortización es otro factor clave. En Colombia, los créditos pueden extenderse hasta 30 años, aunque los más comunes se otorgan entre 15 y 20 años. Un plazo mayor reduce el valor de la cuota mensual, pero incrementa el total de intereses pagados.
El valor de tasación también juega un papel central, pues los bancos suelen financiar entre 70 % y 80 % del precio del inmueble, exigiendo al comprador aportar el porcentaje restante como cuota inicial. Este límite se conoce como Loan to Value, LTV. A partir de allí se calcula el capital prestado y las cuotas mensuales, que incluyen capital, intereses y, en muchos casos, seguros asociados.
En Colombia, la ley exige contar con un seguro de incendio y terremoto sobre el inmueble hipotecado, y la mayoría de bancos también solicita un seguro de vida que cubra el saldo de la deuda en caso de fallecimiento del deudor. Estos seguros se suman al valor mensual de la cuota.
Además, es necesario tener en cuenta las comisiones y gastos asociados al proceso: estudio de crédito, avalúo, escrituración, registro y los impuestos correspondientes, que elevan el costo inicial de la operación.
El perfil crediticio es otro aspecto fundamental en todo el proceso de las hipotecas en el país. El banco analiza el historial del deudor en las centrales de riesgo, sus ingresos y su nivel de endeudamiento. En línea con las recomendaciones de la Superintendencia Financiera de Colombia, la capacidad de pago no debería superar 30 % o 35 % de los ingresos mensuales del hogar.
También, es crucial que se revise la posibilidad de amortización anticipada, es decir, adelantar pagos para reducir plazo o capital. Aunque en Colombia se permiten estas operaciones, algunas entidades cobran penalidades si el pago anticipado se hace en los primeros años del crédito. Por otro lado, la subrogación hipotecaria ofrece la opción de trasladar la deuda a otro banco que ofrezca mejores condiciones, una alternativa que ha ganado relevancia en los últimos años con la competencia del sistema financiero.
Finalmente, para quienes optan por hipotecas en UVR, es importante entender el impacto del riesgo inflacionario. Un aumento en la inflación eleva el valor de la UVR y, por ende, la cuota mensual. Por esta razón, elegir entre pesos y UVR depende de la proyección económica del deudor y de su tolerancia al riesgo.
Conocer estos conceptos clave permite a los colombianos tomar decisiones más informadas, comparar las ofertas de las entidades financieras y evitar sorpresas durante la vida del crédito. La compra de vivienda es un sueño para muchos, pero solo puede convertirse en una inversión segura cuando se entiende a fondo cómo funciona el sistema hipotecario en el país.
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De acuerdo con datos de la Superintendencia Financiera, con corte al 1 de octubre, estos bancos cuentan con tasas de 12,55% y 12,68%
