Los escenarios a los que se enfrenta si su vivienda hipotecada se vio afectada

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El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió a Colombia en la mañana del 10 de agosto también dejó dudas entre las personas que tienen créditos hipotecarios en las zonas afectadas: si el inmueble resulta destruido, ¿la deuda con el banco desaparece?

La respuesta depende, entre otros factores, de la garantía y de los seguros asociados al crédito. Por eso, antes de asumir que una vivienda destruida significa que la obligación queda cancelada o, por el contrario, que el banco puede exigir inmediatamente todo el dinero pendiente, es necesario revisar cada caso, porque hay varios escenarios a los que se puede enfrentar.

Andrés Vanegas, director ejecutivo de Ulises Canosa Abogados, explicó a través de su cuenta de X que en un crédito hipotecario debe diferenciarse entre la vivienda que sirve como garantía y la obligación económica adquirida con el banco. La destrucción del inmueble no significa, por sí sola, que desaparezca la deuda.

¿Qué debe hacer si su vivienda resultó afectada?

Antes de tomar decisiones sobre el crédito, los afectados deberían verificar qué cobertura tienen y cuánto dinero adeudan. Fasecolda recomienda reportar la afectación ante la entidad financiera o la compañía de seguros para conocer el procedimiento de reclamación.

Si la vivienda tiene seguro contra terremoto

La legislación colombiana establece que los inmuebles financiados deben estar asegurados contra incendio y terremoto durante la vigencia del crédito.

En estos casos, si el terremoto ocasionó un daño que está cubierto por la póliza, la asegurador debe adelantar el proceso de evaluación del siniestro y, una vez determinado el monto de la indemnización, esta se utiliza para atender la obligación garantizada.

Gustavo Morales, presidente ejecutivo de Fasecolda, explicó que, cuando se presenta un daño cubierto por la póliza, "la indemnización se utiliza para cubrir el saldo de la deuda con el banco" y que, si después de pagar la obligación quede un excedente, este le corresponde al propietario del inmueble.

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La regla también está relacionada con el artículo 1101 del Código de Comercio, según el cual la indemnización del seguro se subroga a la cosa hipotecada para efectos de los derechos del acreedor hipotecario.

Además, la regulación establece que estos seguros deben tomar como referencia el valor comercial de la parte destructible del inmueble y no simplemente el saldo que el propietario tenga pendiente con el banco.

¿Y qué pasa si el inmueble queda destruido y no hay una cobertura suficiente?

La hipoteca funciona como una garantía del crédito, si el inmueble que respalda la obligación se pierde o se deteriora de tal manera que deja de ser suficiente para garantizar la deuda, el artículo 2451 del Código Civil establece que el acreedor puede exigir que se mejore la hipoteca o que se entregue otra garantía equivalente.

Si ninguna de esas alternativas se presenta, la norma contempla que el acreedor pueda demandar el pago inmediato de la deuda líquida, incluso si todavía estaba pendiente el plazo inicialmente pactado.

Vanegas enfatizó en este punto, pero esto no significa que a todos los damnificados se les vaya a cobrar automáticamente el crédito completo de un día para otro. La situación depende de las condiciones particulares del crédito, de la garantía y especialmente de la existencia y alcance de la póliza.

¿Qué deben hacer los afectados?

Vanegas plantea tres pasos a seguir a la hora de reportar le hecho, primero se debe solicitar al banco la póliza y el valor asegurado del inmueble, en segundo lugar, pedir el saldo exacto del crédito, para conocer cuánto se adeuda al momento del siniestro y por último comparar el valor asegurado con el saldo pendiente, debido a que esta diferencia permite tener una primera referencia sobre el monto que podría quedar después de cubrir la obligación.

Una vez se pueda determinar la indemnización, el deudor también puede solicitar que el dinero destinado al crédito se aplique como un prepago parcial. En ese caso, puede elegir si el abono reduce el valor de las cuotas o el plazo de la obligación. Los créditos de vivienda pueden prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad, de acuerdo con el artículo 17 de la Ley 546 de 1999.

Fasecolda también recomienda presentar un primer aviso a la aseguradora cuanto antes para facilitar la orientación y atención del siniestro, aunque el Código de Comercio contempla un plazo de prescripción de dos años para las acciones ordinarias derivadas del seguro y de cinco años para las extraordinarias.