De la restricción al incentivo: el papel de los derechos de edificabilidad en Bogotá

Sin duda, uno de los aspectos más innovadores adoptados con el Decreto 555 de 2021 fue el planteamiento de la transferencia de derechos de edificabilidad, una figura jurídicamente atractiva, pero que en su marco normativo inicial resultaba prácticamente inoperante.

Aunque el ordenamiento territorial había reconocido la necesidad de proteger los suelos ambientales y de compensar a los propietarios afectados por las restricciones derivadas de su desarrollo, el instrumento destinado a materializar ese equilibrio ha permanecido como una premisa reglamentada, pero no aplicable.

En este contexto, el reciente anuncio de la primera subasta de certificados de derechos de construcción y desarrollo, liderada por RenoBo, marca un punto de inflexión: por primera vez, los derechos de edificabilidad dejarían de ser una promesa normativa para convertirse en un mecanismo con vocación real de implementación.

El Decreto Distrital 623 de 2023 (modificado por el Decreto 564 de 2025) regula este esquema como una herramienta de gestión del suelo que permite trasladar el potencial edificatorio desde predios localizados en áreas de especial protección ambiental hacia zonas receptoras aptas para un mayor aprovechamiento urbanístico. Su finalidad es clara: proteger suelos que son de interés colectivo sin imponer a los propietarios una carga desproporcionada que, en la práctica, ha funcionado como una afectación sin indemnización.

En efecto, la restricción casi absoluta al desarrollo de los suelos ambientales ha recaído históricamente sobre propietarios que, sin haber sido expropiados ni compensados, han debido asumir el costo de una política pública que beneficia a toda la ciudad.

La protección de los suelos ambientales es, sin duda, un objetivo legítimo y necesario, pero su materialización no puede desconocer el derecho de propiedad ni los principios de equidad y de distribución justa de cargas y beneficios. En este escenario, la transferencia de derechos de edificabilidad se plantea precisamente como respuesta a una tensión estructural que se ha mantenido por años.

Desde esta perspectiva, el instrumento cumple una doble función. Por un lado, ofrece una alternativa de compensación a los propietarios de predios con afectaciones ambientales, permitiéndoles participar en el mercado urbano a través de certificados que representan metros cuadrados transferibles y, por otro, incentiva activamente la conservación de estos suelos, al hacer que su valor económico no dependa del potencial de construcción. No se trata de habilitar nuevas edificaciones en áreas protegidas, sino de reconocer que el potencial de desarrollo puede desplazarse a otras áreas sin sacrificar los objetivos ambientales.

Sin embargo, la experiencia en Bogotá demuestra que la existencia de la norma no garantiza su aplicación. Tanto así que, varios años después de la adopción del POT, no había sido posible la comercialización de derechos de edificabilidad. En el marco de estas dificultades se planteó la modificación introducida por el Decreto 564 de 2025, que respondió, en la práctica, a la necesidad de destrabar la implementación de un régimen que, aunque normativamente vigente, no había logrado operar.

En ese contexto, la primera subasta de certificados anunciada por RenoBo constituye un verdadero hito jurídico y urbano, no solo porque inaugura el uso efectivo del instrumento, sino porque permite plantear una lógica distinta de gestión: el Distrito entra al mercado facilitando la captación de recursos para la posterior adquisición y conservación de suelos ambientales, mientras el sector privado accede a derechos de edificabilidad en otros sectores de la ciudad. Se trata de un punto de encuentro entre el interés público de conservación y la dinámica de mercado que, bien gestionado, puede generar beneficios para la ciudad.

No obstante, el éxito del mecanismo no está asegurado. Persisten retos relevantes, especialmente en cuanto a la viabilidad práctica de la implementación de los derechos de edificabilidad en las zonas receptoras y a la coordinación interinstitucional, donde la interacción entre autoridades será determinante para evitar que los trámites asociados -estudios técnicos, delimitaciones, subdivisiones y saneamiento de predios, entre otros- se conviertan en nuevas barreras para el funcionamiento del instrumento.

El anuncio de la subasta de certificados no es el final del camino, pero sí una señal clara de que el modelo empieza a funcionar. Si el Distrito logra consolidar este instrumento con reglas estables, procesos eficientes y una articulación público-privada efectiva, Bogotá habrá dado un paso relevante hacia una gestión del suelo más justa, sostenible y jurídicamente coherente.

En últimas, la transferencia de derechos de edificabilidad representa una oportunidad para saldar una deuda histórica en dos frentes: uno, con los propietarios de predios de importancia ambiental que han soportado restricciones sin una compensación efectiva, y otro, con la ciudad, que ha postergado la adquisición y protección real de suelos estratégicos para la sostenibilidad ambiental y la generación de espacio público.