Un nuevo dilema urbano

Laureles, en Medellín, fue incluido en 2023 entre los barrios más “cool” del mundo por Time Out. El reconocimiento refleja una ciudad que se posiciona globalmente, atrae visitantes y convierte su oferta urbana en un activo para el turismo internacional.

Pero, en paralelo, para muchos residentes la historia es distinta: aumentos en los arriendos, presión sobre el costo de vida y mayor dificultad para permanecer en barrios hoy celebrados globalmente. Laureles no es una excepción; es una señal.

En varias ciudades, el auge del turismo urbano y de los alquileres de corta estancia está reconfigurando el mercado de vivienda. Lo que antes se destinaba a habitar o arrendar a largo plazo hoy compite con el alojamiento flexible para visitantes, muchas veces con ingresos en dólares.

Las cifras son claras. En Bogotá hay más de 20.000 unidades en renta corta; en Medellín, más de 24.000; y, a nivel nacional, cerca de 100.000. En ciudades como Medellín o Cartagena, un inmueble puede generar entre dos y tres veces más ingresos bajo este esquema.

La señal es contundente: es más rentable alojar que arrendar. Y cuando ese incentivo se generaliza, el impacto es inevitable. Cada unidad que migra reduce la oferta para residentes permanentes, elevando los precios y restringiendo el acceso a la vivienda, especialmente en zonas de alta demanda.

Pero el cambio va más allá de los precios; también transforma la lógica urbana. Barrios tradicionalmente residenciales se convierten en zonas de alta rotación, donde la estabilidad se debilita y la noción de comunidad se diluye. En paralelo, muchos hogares, especialmente jóvenes y de ingresos medios, se desplazan hacia la periferia, con mayores tiempos de viaje y menor acceso a oportunidades.

El fenómeno es también territorial. Las zonas mejor ubicadas, con acceso a empleo, servicios y conectividad, son las más atractivas para el turismo. Allí, la competencia entre uso residencial y turístico se intensifica, generando un desplazamiento silencioso: no por expulsión directa, sino por la imposibilidad económica de permanecer.

Los ejemplos lo evidencian. Laureles refleja una tensión creciente; Getsemaní, en Cartagena, ha perdido gran parte de su población residente en dos décadas; y en Bogotá, proyectos como el BD Bacatá han migrado hacia esquemas de renta corta. La transformación ya no es marginal: empieza a incorporarse en la concepción misma de los activos inmobiliarios.

Al mismo tiempo, el turismo es un dinamizador económico. En 2025, Colombia recibió cerca de 6,5 millones de visitantes y generó más de US$11.000 millones en divisas, superando incluso al carbón. Eventos como conciertos, carnavales y festivales movilizan cientos de miles de personas y grandes ingresos, consolidando al turismo como motor del crecimiento urbano y regional.

Y es aquí donde surgen, inevitablemente, tensiones sociales. No como producto de un choque entre locales y visitantes, sino de un desbalance económico. Cuando un activo tiene usos con rentabilidades muy distintas, el mercado se inclina hacia el más rentable.

El dilema, sin embargo, no es entre turismo o vivienda. El reto es lograr que la vivienda cumpla su doble función: ser un activo económico, pero también un espacio de vida, estabilidad y arraigo.

En Colombia, el desafío es anticiparse con una regulación inteligente que no frene el turismo, sino que ordene sus impactos, diferencie usos y proteja la oferta residencial. Porque más que un dilema irresoluble, se trata de una decisión de política pública orientada a que el crecimiento del turismo sea compatible con ciudades habitables. De lo contrario, el éxito económico de hoy corre el riesgo de convertirse en la exclusión de mañana.