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ALTA GERENCIA Mantenimiento locativo, fuente importante de ahorro
sábado, 13 de octubre de 2012
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Fernando Albán Díaz del Castillo

“El famoso todero, con el que contaban muchas empresas y que era un personaje hábil y conocedor de múltiples oficios, que podía reparar casi cualquier desperfecto que se presentara en plantas y oficinas, está desapareciendo rápidamente, dando paso a técnico especializados, cuya labor se centra en el establecimiento de rutinas y programas de mantenimiento preventivo, basadas en los manuales de operación de los equipos y demás elementos que conforman la estructura física de cualquier organización”, afirma Luis Franco, un arquitecto especializado y con amplia experiencia en mantenimiento, a quien entrevisté para conocer de cerca, la forma como hoy en día se enfoca esta importante actividad.

¿Cuáles deben ser las funciones del técnico de mantenimiento?
Todo lo que se instala en un edificio o en una industria, fue comprado a alguien y fue fabricado por alguien que debe tener una certificación que garantiza la calidad de los componentes utilizados en su elaboración. Los procesos de calidad obligan a fabricantes y vendedores a entregar manuales de operación, que constituyen el documento básico para un buen mantenimiento.

El técnico ya no es un empleado que está sentado esperando a que algo se dañe para repararlo, sino un trabajador activo, que establece rutinas de verificación del correcto funcionamiento de los equipos y programa los mantenimientos que deben practicarse, según cada manual.

¿Qué labores deben realizarse cuándo se trata de edificios de oficinas?
En estos casos hablamos fundamentalmente de pisos, paredes, techos, lámparas y equipos de apoyo crítico como son el de presión de agua, los sistemas de aire acondicionado, de protección y detección de incendios y los ascensores. Si se requiere, incluso la pintura tiene una ficha técnica con instrucciones de limpieza, conservación y duración estimada, de acuerdo con las condiciones ambientales. Igual sucede con lámparas, tapetes, etc., pero en un edificio, los equipos críticos son el ascensor y la caldera (cuando los hay), porque en su operación está implícito un riesgo de seguridad y su mantenimiento es legalmente obligatorio. Si ocurre un accidente, por pequeño que sea y se demuestra que al equipo no se le había practicado el mantenimiento sugerido por el fabricante, las consecuencias legales pueden ser muy graves.

¿Qué se pretende fundamentalmente con el mantenimiento?
En primer lugar, mantener el confort, es decir, las condiciones necesarias para que se puedan realizar las actividades laborales. Esto tiene que ver con las condiciones de iluminación, ventilación, aseo, el buen estado de las redes y conexiones, para evitar interrupciones en el trabajo, que son muy costosas para cualquier organización. En segundo término, busca la seguridad, evitando que se produzcan accidentes por desperfectos en los equipos, trampas en la circulación, desprendimientos o caída de elementos. Por último, la rentabilidad; un edifico bien mantenido, es un edificio rentable en todo sentido, no solamente por el ahorro de agua y energía, sino porque está comprobado que el personal es más productivo, cuando cuenta con las condiciones adecuadas para realizar su trabajo.

¿Cómo evaluar el trabajo del técnico de mantenimiento?
La labor de mantenimiento debe ser rentable. El técnico debe no solamente elaborar su programa de mantenimiento y rutinas, sino que debe presupuestarlo y ser capaz de demostrar la rentabilidad de la inversión, lo cual no es tan difícil, si se tiene que cualquier desperfecto que presente un equipo, incrementa su consumo energía; la misión del encargado del mantenimiento es conseguir que tanto el edificio como la planta, siempre estén operativos. Una buena gestión del técnico implica que la empresa tenga que invertir muy poco en mantenimiento correctivo, porque el preventivo es adecuado.

Hay edificios enfermos por falta de mantenimiento, en los que el deterioro salta a la vista; la iluminación y ventilación son escasas, los pisos gastados, los tomacorrientes sueltos, las paredes sucias y descascaradas y en los al logo de la compañía le pueden faltan un par de letras. Son construcciones que están entrando en obsolescencia y cuya recuperación no solo se torna tremendamente costosa, sino que generan una pésima imagen a la empresa que los ocupa. Quienes ayer creyeron que ahorrar en mantenimiento, hoy deben invierten sumas enormes para recuperar los bienes deteriorados.

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