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ANALISTAS Predial y catastro
martes, 7 de abril de 2015
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Esta semana se vence el plazo en Bogotá para pagar el impuesto predial con un descuento de 10%. Ya han empezado a llegarle a los contribuyentes las liquidaciones correspondientes y, explicablemente, ha surgido un malestar grande sobre todo entre quienes pertenecen a los estratos dos a cuatro. Que han visto cómo el valor del predial se les incrementa a tasas bien superiores de aquellas a las que vienen creciendo sus ingresos.

Por la escasez de tierras en conglomerados urbanos como Bogotá, por el imperfecto funcionamiento del mercado de tierras, por el costo del tendido de redes de servicios públicos en áreas de baja densidad, por el desorden normativo y  por la defectuosa planeación urbanística y del POT, el precio de la tierra viene creciendo  en las ciudades a ritmos sensiblemente superiores a los que se ajustan los ingresos de las clases medias en el país.

Pero no es solo en Colombia: un interesante estudio  de la  última revista The Economist (abril 4 de 2015) ilustra cómo el precio de la tierra en todas las grandes aglomeraciones urbanas del mundo se está disparando como consecuencia de las restricciones, a menudo artificiales, que las normas urbanísticas imponen a la oferta de tierras.

Agréguele a lo anterior que el nuevo impuesto nacional a la riqueza (antiguo impuesto al patrimonio) cae también sobre quienes como única riqueza  tienen un apartamento en un barrio  de clase media y un automóvil. O sea,  que entre impuesto predial e impuesto a la riqueza las clases medias están soportando un doble  y costoso tributo sobre su patrimonio inmobiliario.

Las autoridades del Distrito de Bogotá están actuando correctamente: la ley las obliga a acercar mediante revisiones periódicas el valor catastral de los inmuebles a sus referencias comerciales para efectos de determinar el valor del impuesto predial.

Pero la pregunta crucial es si este esquema es sostenible en el tiempo. Es decir, si el valor del predial puede seguir (en un contexto de especulación y de escasez de la tierra urbana) aumentando, no al ritmo  de escalera al que suben los ingresos de los contribuyentes  sino al de ascensor al que se incrementan los valores comerciales de los inmuebles en nuestras grandes ciudades.

Los datos para Bogotá son impresionantes. Mientras que en los últimos seis años el promedio anual  de los ingresos de los contribuyentes clase media se ha incrementado en 5%, los ajustes promedios del valor catastral han sido del 21% anual. El valor total del catastro de Bogotá (base del predial)  que era de $121 billones en 2008 había ascendido  para 2014 a la pasmosa cifra de $374 billones. 

Piénsese que el valor catastral de Bogotá es tres veces superior al de todos los inmuebles rurales del país. Si se va a hacer una actualización  similar del catastro rural,  que  también es necesario  pero que tiene un rezago mucho mayor que el urbano (cercano a 50%), los problemas de sociología fiscal del rechazo que estamos viendo  aflorar para Bogotá se van a magnificar en las zonas rurales en el futuro.

El gran reto, si no queremos presenciar una revuelta monumental contra el predial tanto urbano como rural en los años venideros, consistirá en armonizar los ajustes de las bases catastrales a los valores comerciales de la propiedad inmueble con el cobro razonable del impuesto predial.

Esta armonización podría consistir en una metodología  de cobro tal que -durante un periodo prudencial, por ejemplo de cinco años- se  vaya tomando como base de liquidación del predial un porcentaje creciente pero no  igual a la totalidad del valor comercial del inmueble. 

Pues si de entrada se pretende cobrar el predial sobre 100% del valor reajustado, y si se continúa -como debe hacerse- con una política activa de actualización de los catastros pero sin una fórmula de transición, muy probablemente el sistema va a estallar en mil pedazos.

Nota: Una primera versión de este articulo fue publicada en Ámbito Jurídico.