Retos para los centros comerciales en Colombia

Las oportunidades para el desarrollo de centros comerciales en Colombia aún son muy grandes. Hoy hay cerca de 200 centros comerciales de tamaño mediano o grande operando en todo el país. Ya no son sólo las principales capitales las que atraen a los inversionistas y comerciantes. Ahora también se buscan las ciudades intermedias y pequeñas.

Los índices de cobertura de nuestro país todavía son bajos, comparados con países similares. Mientras en las principales ciudades el cubrimiento varía entre 6 y 13 m2 de área comercial (ABL) por cada 100 habitantes, en países de la Región como Chile este indicador puede ser tres veces mayor.

Se estima que en los próximos años se abrirán 50 nuevos centros comerciales de diversos tamaños. Si bien el espacio existe, los retos para hacerlo de manera exitosa son grandes.

El primer reto es definir la ubicación adecuada. La sensación de saturación en algunas ciudades está dada por la concentración de proyectos en ciertas zonas. Con un estudio cuidadoso de las diferentes zonas de influencia, se encuentran aún oportunidades importantes para el establecimiento de nuevos proyectos en la mayoría de las ciudades grandes.

Las zonas consolidadas de hogares de altos ingresos están bien atendidas. Ahora el reto es atender a la clase media y baja, con la mezcla de almacenes, el diseño arquitectónico y la presencia de servicios complementarios que satisfaga a este nuevo público.

Sin embargo cada vez es mayor la dificultad para encontrar sitios cerca al mercado, con el tamaño necesario y a un nivel de precios que el proyecto genere una rentabilidad adecuada a los inversionistas y comerciantes. Los POT, los planes parciales y los megaproyectos urbanos deben prever los sitios para los desarrollos comerciales y de servicios que llenen las necesidades de los habitantes sin obligarlos a grandes desplazamientos.

Los centros comerciales en las ciudades intermedias y pequeñas tienen un reto especial: generar un cambio cultural en los hábitos de compra y consumo. Pasar de las compras en el marco de la plaza, en tiendas de calle, al concepto de todo bajo un mismo techo no es tarea fácil.

Para esto son importantes la fortaleza en entretenimiento para toda la familia y la vinculación al centro comercial de servicios que obliguen a la visita, como por ejemplo algunas oficinas de administración pública. Este proceso de cambio cultural es lento. Por esto es fundamental hacer un estudio de la capacidad de absorción y el potencial de mercado de cada ciudad, de modo que la entrada de los desarrolladores se haga paulatinamente y así la maduración tomará menos tiempo, lo que es conveniente para desarrolladores y comerciantes.

Generar un poder de atracción comercial mayor que el de sus competidores frente a los consumidores depende de tres elementos principales: el tamaño del proyecto, la mezcla de categorías, marcas y servicios y el diseño arquitectónico.

La primera permite que el cliente colme y exceda sus expectativas en una sola visita. La mezcla garantiza encontrar no sólo lo que busca sino más. La compra marginal y por impulso aumentan de manera exponencial la rentabilidad para el comerciante. Y el diseño hace que esta visita sea una experiencia acogedora que invite a repetirse. Lograr la fidelización de los clientes en un entorno con más competidores se torna cada vez más difícil.