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FINANZAS PERSONALES

Conozca cuándo comprar casa en pesos o en UVR

martes, 29 de enero de 2013
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Mario Chaves Restrepo

Comprar vivienda propia es una decisión fundamental para cualquier persona. Por eso, es más que necesario que quien quiera adquirir una casa o un apartamento tenga en cuenta cuáles son las ventajas y desventajas de cada una de las modalidades de crédito que existen en nuestro país, además del perfil adecuado para cada una.

En la actualidad tiene mínimo dos opciones un crédito en pesos y otro atado a la UVR.

Si la inflación está baja, y se cree que lo seguirá estando, la UVR puede ser una buena opción para el crédito de quien esté interesado en adquirir una vivienda propia. Sin embargo, esta modalidad de préstamo tiene la desventaja de que la cuota es reacomodada mes a mes.

Si usted quiere saber cuál será el valor de las cuotas de su casa desde el principio hasta el final, lo mejor será que adquiera un préstamo en pesos, aunque deberá pagar, al menos al principio, un mayor interés .

Para viviendas que no son de interés social, las entidades financieras generalmente prestan al solicitante del crédito un valor de hasta el 70% del precio del inmueble, pudiendo usar la propiedad como garantía, y los préstamos se hacen en tiempos desde cinco años. Además, los créditos de vivienda pueden traer beneficios tributarios a quien los esté pagando, como una variación en el impuesto de retención.

Las opciones de crédito que ofrecen las entidades financieras se dividen principalmente en créditos en pesos o en Unidad de Valor Real (UVR) y en cuotas fijas o variables.

En el crédito en pesos, se fija una tasa de interés efectivo anual para el préstamo. Actualmente, esa tasa, según el último reporte del Banco de la República, está en promedio en 12,99% efectivo anual para vivienda de interés social, y en 12,5% para las demás.

Para el crédito en pesos existen dos modalidades de pago. La primera es el abono fijo a capital, en la cual la cuota a pagar comienza siendo alta, pero se va disminuyendo con el tiempo. La otra forma que contempla esta modalidad es la de la cuota fija, en la que el deudor desde el principio sabe qué valor pagará mensualmente al banco.

Por el otro lado, está el sistema de pago en Unidades de Valor Real (UVR). Este mecanismo, creado en 1999 con la Ley 546 busca mantener el valor adquisitivo de la moneda, y por eso, la tasa que se cobra mensualmente, varía de acuerdo con el dato de inflación.

Así, la tasa de interés que se cobra en esta modalidad de pago es una pactada entre el deudor y la entidad financiera (inferior a la del pago en pesos) más la UVR.

Esa tasa que se suma a la UVR que, según el último reporte del Banco de la República, está en promedio en 9,92% efectivo anual para viviendas de interés social, y 9,46% para las que no lo sean. Además, la UVR para ayer era de 204,15 puntos básicos (p.b.), y el 15 de febrero llegará a los 204,24 p.b., según los datos del Emisor.

También, para esta modalidad de crédito hay varias alternativas: la cuota fija en UVR, el abono fijo a capital en UVR y la cuota en UVR cíclica.

La diferencia entre ambos sistemas radica, según Luis Acevedo, analista macroeconómico de Serfinco, en que quien tome el crédito con UVR tendrá alguna incertidumbre sobre la cuota que va a pagar, mientras que quien tenga un crédito indexado en pesos va a tener una tasa más alta que la básica de los créditos con UVR, pero va a conocer desde el principio el valor de todas y cada una de sus cuotas.

Además, Acevedo señala que 'dadas las diferencias entre los dos sistemas, por lo general las corporaciones financieras otorgan un cupo de endeudamiento mayor para las personas naturales que decidan tomar créditos hipotecarios en UVR que a aquellas que decidan tomar dichos compromisos en pesos'.

De acuerdo con Afredo Barragán y Catalina Iregui, analistas económicos de la Universidad de los Andes y de la Universidad JorgeTadeo Lozano, respectivamente, 'los bancos colocan tasas equivalentes entre pesos y UVR, para que sea indiferente la escogencia de uno u otra. La respuesta a la pregunta cuál es mejor depende más bien de la percepción a futuro. Si yo percibo que la tendencia de la inflación es a la baja, debería tomar un crédito en UVR, pero si hay indicios de que la inflación sube, debo tomarlo en pesos', señaló Barragán.

Además, los analistas señalaron que la UVR es una modalidad de crédito mucho más arriesgada, debido a que la tasa de interés variará mes a mes. Por otro lado, destacan que sacar el crédito en pesos es una medida para personas más conservadoras, ya que el valor del crédito y de los intereses no sufrirá variaciones, lo que trae menor incertidumbre al deudor.

En esta misma línea Acevedo asegura que 'si existe una expectativa de una inflación baja y estable para el mediano plazo y largo plazo, tomar un crédito en UVR puede ser favorable para los usuarios del mercado de crédito hipotecario'.

Debido a esas diferencias que existen entre los mecanismos de crédito, Acevedo cree que 'es necesario que aquellas personas que están interesadas en tomar un crédito de vivienda, hagan una comparación entre la tasa de un crédito en pesos con la tasa de un crédito en UVR (aproximadamente equivalente a una tasa base más una inflación esperada) con el fin de determinar el costo real de tomar una opción u otra'.

Las tasas han venido bajando
Como lo muestran los datos del Banco de la República, tanto los créditos en pesos como los que están en UVR han tenido una tendencia a la baja en sus tasas de interés durante el año pasado y lo que va de este.

Las cifras del Emisor muestran que a lo largo del 2012 y lo que va corrido del 2013, el crédito en pesos para la adquisición de vivienda que no es de interés social pasó de tener una tasa del 13,53% efectivo anual a una del 12,5%.

También, en los créditos de UVR se ve la reducción. Los datos revelan que en las casas y apartamentos que no son de interés social, el interés cobrado el año pasado (sin sumar la UVR) era de 10,09%, mientras que este año el valor que para este año está en el 9,46% efectivo anual.

La meta de inflación está entre el 2% y el 4%
Para este año, el Banco de la República fijó una meta de inflación de entre el 2% y el 4%. Esto quiere decir, por la amplitud del rango, que la inflación en el 2013 podría llegar a ser mayor que la presentada el año pasado, cuando llegó a los 2,44%. Sin embargo, una encuesta realizada por la agencia Reuters a 31 analistas del mercado financiero reveló que la desaceleración de la actividad económica y la reforma tributaria, entre otros factores, llevarían a la baja el fenómeno inflacionario en nuestro país a niveles cercanos al 2,27%. Esta baja en la variación de precios, podría ser bastante beneficiosa para quienes opten por obtener créditos de vivienda en UVR, ya que pagarían menos por las cuotas de sus créditos de vivienda.

Las opiniones

Luis Acevedo
Analista macroeconómico de Serfinco

'Es necesario que aquellas personas que quieran tomar un crédito de vivienda, hagan una comparación entre la tasa de un crédito en pesos con la tasa de un crédito en UVR'

Alfredo Barragán
Analista económico Universidad de los Andes

'Normalmente, los bancos colocan tasas de interés equivalentes entre pesos y UVR. Cuál es mejor, depende más bien de la percepción a futuro de la inflación'

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