jueves, 31 de mayo de 2012

De un momento a otro, como por encanto, el propietario se ve contra las cuerdas, pues venía por su tierra como demandante y ahora se encuentra en el banquillo; lo que pensaba desarrollar en el corto plazo, ahora lo ve en medio de un pleito largo, con muchas aristas: el poder de hecho lo tienen otros que alegan protección constitucional y los deberes de impuesto predial, valorización, renta presuntiva y costo de oportunidad los conserva él.

La Inspección de Policía a cargo de la conocida acción de Querella, después de oir semejante argumentación y recibir tal volumen de supuesta prueba documental, no tiene en este caso más remedio que suspender la diligencia para estudiar el asunto con cuidado y fijar una nueva fecha, cuya oportunidad más próxima no lo será antes de cuatro o cinco meses, dado el volumen de trabajo.

En el entretanto, los ocupantes encierran precariamente el predio, empiezan a recibir escombros, a ofrecer el servicio de parqueadero y a construir ´en material´.

Al trámite del Plan Parcial o de la Licencia de Urbanismo o de la de Licencia de Construcción que se adelantaba con rigor, le aparece de pronto un interviniente que aporta toda la documentación esgrimida y se opone en su calidad de ´poseedor´; al expedirse el acto administrativo que permite el desarrollo proyectado por el propietario, interpone los recursos de ley.

Es entonces cuando interviene en el escenario una persona que se presenta como aquella que ofrece sus buenos oficios para que las partes lleguen a un acuerdo económico, en donde el propietario ´compre la posesión de su predio´ y así el entuerto se resuelva pronto y se eviten dilaciones y perjuicios irremediables.

El precio que se pide suele ser desconsiderado y sin ninguna base científica; no toma en cuenta el uso, ni las afectaciones, ni las cesiones gratuitas, ni el área útil resultante, ni el índice de ocupación, ni el índice de construcción, ni la altura, ni el entorno.

La defensa del Constructor:

Lo primero que debe superar el Constructor que sufre una situación como la descrita es la angustia del lucro cesante que puede hacerle ilusionarse con un arreglo rápido; lo segundo es entender que si actúa con paciencia, dentro de los mecanismos de protección que le brinda la ley y las autoridades, logrará el mejor resultado en el menor tiempo posible.

La vía de la querella policiva por ocupación de hecho debe andarse con persistencia y cuidado, entendiendo que dentro de este trámite lo que se discute es el poder de hecho sobre la tierra y no títulos de dominio; en consecuencia, toda la estrategia debe orientarse a probar que al momento de la ocupación, se ejercían actos de señor y dueño, como por ejemplo, la vigilancia sobre el predio, aportando el contrato de prestación de servicios de vigilancia correspondiente, la facturación generada por el mismo y los comprobantes de pago respectivos, al igual que el testimonio de los guardias específicos que declaren cómo han estado personalmente a cargo de aquélla y por cuánto tiempo.

Estos procesos policivos exigen una vigilancia constante, de por lo menos una visita semanal con examen del expediente, aunque se halle en período muerto; deben mantenerse al día las copias auténticas en poder del afectado. El trámite de las licencias urbanísticas debe seguirse adelante y ser cuidadoso en manifestarse siempre y de manera contundente frente a los escritos que suelen presentarse en oporecursos de ley.

Felipe Penilla