Así va la inversión de los $12,8 billones del nuevo CAN

En diálogo con LR, la directora de la recién creada Agencia Nacional Inmobiliaria Virgilio Barco, Claudia Luque, habló sobre este proyecto y el cambio en la administración de los bienes públicos que arrancará con este programa. También llamó la atención que la administración de los bienes se incluirá dentro de la Alianza Público Privada, teniendo en cuenta que la Central de Inversiones (Cisa) podría también realizar esa función, aunque ambas entidades están en diálogos. 

¿Por qué pasar de una empresa de renovación urbana a una agencia nacional?

Cuando éramos una empresa comercial se contaban con unos recursos propios pero teníamos ciertas limitaciones entre las que se destacan que no podíamos desarrollar proyectos a través de un mecanismo que nos facilita hoy en día la ejecución y es la Alianza Público Privada (APP). Lo otro es que dentro del proceso de cambio se nos dio una facultad adicional que nos permite realizar, de forma más ágil, la ejecución con una figura que ya maneja la Agencia Nacional de Infraestructura y es la expropiación vía administrativa que hace que los procesos sean más cortos.

En materia presupuestal, cuánto fue el cambio de contar con los recursos propios a la asignación vía presupuesto…

Los recursos propios fueron aportes que realizaron las entidades para que pudiéramos empezar a desarrollar nuestro objetivo. Estos recursos ascendían en un período de cuatro años alrededor de $66.000 millones que fueron invertidos principalmente en la adquisición de predios. Hoy en día tenemos unos recursos de inversión de $10.000 millones donde inicialmente se tenían previstos $12.000 millones pero que con el recorte presupuestal se vieron afectados. Con estos recursos se deben adelantar los estudios, diseños, licencias y procesos de estructuración de nuestras primeras edificaciones. Son recursos limitados pero que deben ser administrados de la manera más eficiente.

Empecemos por el proyecto del CAN, dentro de poco vamos a ver el día D en materia de entrega de estructuración. ¿Qué ha avanzado desde el anuncio del vicepresidente Germán Vargas Lleras?

Durante estas últimas dos semanas hemos estado adelantando la evaluación de las propuestas que se presentaron en el proceso de licitación para la adjudicación de la licitación. Esperamos que podamos realizar pronto la audiencia en la que se presentaron tres firmas y terminaron siendo dos consorcios los que quedaron.

¿Quiénes quedaron en la puja?

El primer consorcio está conformado por tres firmas, una de ellas es Price Waterhouse Cooper y en el segundo consorcio está Durán Osorio y Deloitte. Los dos consorcios nos dan la tranquilidad en el proceso de estructuración de este proyecto. Ellos tienen la finalidad de validar los ejercicios que hemos hecho a nivel financiero, jurídico y con el objetivo que con esos insumos podamos mirar si la adjudicación a la firma constructora se puede hacer al finalizar este año.

Y según ese cronograma, una vez estén los estructuradotes elegidos ¿cuándo empieza el proceso para la firma constructora?            

Una vez se finalice el proceso de estructuración y contemos con la aprobación de las entidades arrancaríamos la licitación en octubre para poder tener las propuestas en un mes y hacer el proceso de evaluación.

¿Cuál es la inversión que se requiere para la construcción del edificio transición?

El costo que hemos estado proyectando es de $380.000 millones para 102.000 metros cuadrados de construcción. Dentro de los requisitos que se deben tener en consideración  es que con la adjudicación que haremos de la estructuración se validará este monto.

En diciembre se tendría adjudicado, para navidad, el primer edificio del CAN…

Así es.

¿Qué entidades van a pasarse a ese primer edificio?

Estamos priorizando a las entidades que, dentro del proyecto del CAN, tengan necesidades inmobiliarias más urgentes que resolver. Que cuenten hoy con un riesgo de vulnerabilidad en su edificación por sismo resistencia. En ese orden de ideas, esperamos trasladar a ese primer edificio al Ministerio de Transporte y sus entidades adscritas, va también el Ministerio de Minas y Energía y las dos entidades que resultaron de la liquidación del Incoder, estas son la Agencia Nacional de Tierras  y la Agencia de Desarrollo Rural.

¿Todo este plan en cuántas fases está dividido?

Parte de los retos que en este proyecto tenemos es definir las etapas que nos permitan generar una solución para que las entidades que están actualmente en los terrenos del proyecto empiecen a liberar área. Esto nos permitirá seguir desarrollando la renovación de todo el CAN. Por eso, se empieza con este edificio porque en la actualidad en ese lugar encuentras una cancha de fútbol que pertenece al Instituto de Servicios Geológicos. Por eso, una vez finalice la construcción y hagamos el traslado de estas entidades, la siguiente fase del proyecto estará ubicada en los predios que ocupaban.

Y cada fase ¿qué inversión requiere?

El proyecto prevé desarrollar 1,3 millones de metros cuadrados solamente para oficinas. Estas inversiones, incluyendo la construcción del nuevo Ministerio de Defensa, están calculadas en $12,8 billones. Todo esto también incluye la operación y concesión de los próximos 15 años.

Pero esos 15 años son relativos porque ustedes entregan la primera fase en 2016, lo que arrojaría como fecha final 2031 pero esos terrenos cuándo volverán realmente a ser de la Nación.

Nosotros prevemos que la culminación de todo el proceso y podamos cubrir todos los costos se amorticen en un período que va hasta el 2036. Ahora, con el Ministerio de Defensa, que sería el último, se tendría la devolución al Estado de todos los predios en el 2041.

¿Y cómo están distribuidos esos $12,8 billones que se presupuesta en el proyecto?

No todo va para costos de construcción. El ejercicio que hemos hecho nos arroja que de los $12,8 billones, cerca de $4,9 billones serán los costos de construcción. El resto es para el mantenimiento hasta la finalización de la concesión.

El CAN cuando fue construido fue el gran avance urbano de Bogotá para la época. ¿Se piensa conservar alguna edificación del antiguo CAN?

Las edificaciones tienen más de 60 años de construcción y no cumplen con ninguna norma de sismo resistencia, a tal punto que hay algunas que están en riesgo de colapso. Por esta razón, nosotros primero adelantamos unos estudios técnicos para definir cuáles podrían ser las alternativas para resolver esos inconvenientes y concluyeron que los costos para hacer los reforzamientos estructurales eran mayores que lo que costaba hacer una edificación nueva.

¿Cuánto era ese costo?

Solamente los costos por reforzamiento por metro cuadrado ascendían a casi $3 millones, situación que no tiene mucho sentido porque las entidades seguirán funcionando en instalaciones viejas. Ahora, los edificios son de cuatro, cinco pisos y con el plan de renovación se pueden reemplazar con edificios de hasta 17 pisos en un terreno con alto valor.

Entonces no hay un plan de conservación dentro de este proyecto…

Hemos identificado algunas instalaciones que cumplen con las normas de sismo resistencia y que cumplen con las expectativas de las entidades frente a su ampliación. Entre esas destacamos el hospital de la Universidad Nacional. Hoy en día cuenta con inversiones de más de $100.000 millones que son importantes para reforzamiento estructural. Otras entidades como el Instituto Nacional de Salud que cuentan con laboratorios y equipos sofisticados hacen difícil reemplazar o reubicar las instalaciones. 

Bueno y en manos de quién quedan las nuevas edificaciones. Hoy en día el principal problema con los edificios es que son de las entidades y el mantenimiento salta a la vista. Es nulo en algunos casos.

Hoy en día, los inmuebles son administrados y son propiedades de las entidades que funcionan allí, tal y como lo menciona. Las entidades no tienen esa misión y deben destinar recursos para la administración de esos inmuebles sin tener ni el conocimiento ni la experiencia para hacerlo. Esa debilidad fue identificada por el Estado y por eso creó la entidad especializada para ese fin y lograr una reducción de gastos. Para nosotros, la administración de bienes es una prioridad. Y con este proyecto de APP estamos poniendo como condición a los participantes que, no solamente sean expertos en la construcción de bienes, sino que además demuestren experiencia en la administración de los mismos.

En otras palabras, también se va a concesionar la administración de las edificaciones…

La APP incluye tres componentes. El primero es de un componente de construcción, técnico y en el que se deben involucrar las firmas que tengan experiencia en la obra, también en la operación y que tengan el músculo financiero. Nosotros en la propuesta que recibimos miramos si el consorcio cumple con esas competencias y el equipo armado.

En este punto directora hay algo que no me queda claro. Recientemente LR habló con el Cisa y la apuesta de esta entidad para ser la administradora de los bienes públicos. Entonces si hay una entidad pública que puede hacer eso, ¿por qué incluir en la licitación el requisito que sea un privado el que administre los bienes?

Hoy en día el Cisa es el encargado de hacer la administración de los inmuebles improductivos y ha hecho un trabajo muy bueno. Hoy en día estamos adelantando las conversaciones con ellos para ver de qué manera podemos encontrar sinergias y aportar sus facultades legales a las iniciativas que se están desarrollando. Nosotros, como agencia, ponemos la facultad de repotenciar terrenos en los que tiene predios el Estado y el Cisa, por su parte, pone la capacidad y experiencia en la comercialización.

Pero la administración, de todas maneras, iría dentro de las APP…

En estos casos, en los proyectos que estamos estructurando, al final terminaremos siendo como Estado los operadores de los mismos. Hoy en día, frente a Ciudad CAN, el proyecto de Ministerios y otros, la idea es que esos contratos de APP incluyan la administración y al final, cuando se revierta a la Nación, quedemos como los propietarios de ese inmueble. Esto tiene por finalidad la realización de los ajustes que sean necesarios, redistribuir espacios, cubrir las necesidades de las entidades.

¿Cuál es el censo que ustedes recogieron en el CAN?

Hoy en día hay 26 entidades funcionando dentro del CAN en un área construida de 417.000 metros cuadrados. Los predios tienen potencial para desarrollar hasta dos millones de metros cuadrados. Entonces, el uso del suelo que se está haciendo actualmente es ineficiente porque con el mismo desarrollo que se está planteando se podría financiar, en parte, las construcciones nuevas. Hoy en día, por ejemplo, muchos de los espacios están ocupados por estacionamientos y si uno hace un análisis económico de lo que cuestan esos parqueaderos frente al valor de los suelos, llegamos a la conclusión que es ineficiente.

Bueno ahora pasemos al proyecto de Ministerios que se ubica en el Centro de Bogotá. El principal asterisco que se ha visto ha sido el de la afectación al patrimonio histórico de algunos inmuebles, que si bien están deteriorados, podrían tener un valor patrimonial importante.

En ese proyecto estamos trabajando de la mano del Ministerio de Cultura y del Instituto Distrital de Patrimonio. Ellos son los expertos en esa materia para garantizar que el patrimonio se va a mantener, en lo que se debe mantener.

Y en ese edificio del Centro qué entidades estarán funcionando…

Ahí se trasladarán el Ministerio de Trabajo, el Ministerio de Justicia y el Departamento Administrativo de la Presidencia de la República.

¿Cuándo arrancaría?

Este edificio en este momento se encuentra en el trámite de aprobación por parte de Planeación Distrital. Hoy en día ellos tienen toda la voluntad de agilizar el proceso y esperamos que esta primera manzana quede lista en junio de este año para iniciar el proceso de estructuración y la licitación en 2017.

La inversión a cuánto ascendería…

Este edificio cuesta $225.000 millones con 45.000 metros cuadrados construidos y una capacidad de 2.800 funcionarios. 

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Otro de los proyectos bandera de la Agencia Virgilio Barco es la renovación de la zona aledaña a la Casa de Nariño. “En ese proyecto estamos trabajando de la mano del Ministerio de Cultura y del Instituto Distrital de Patrimonio. Ellos son los expertos en esa materia para garantizar que el patrimonio se va a mantener”, dijo Caludia Luque. En este momento se encuentra en el trámite de aprobación por parte de Planeación Distrital. Cuesta $225.000 millones con 45.000 metros cuadrados construidos y una capacidad de 2.800 funcionarios.  

Las opiniones

Juan Martín Caicedo
Presidente de la cCCI
“Las APP también abrirán nuevas posibilidades a los proyectos de renovación urbana durante los próximos años”.

Carlos Iván Villegas
Presidente del Cisa
“La agencia Virgilio Barco está encargada de reorganizar todo el CAN, ellos ejecutan las obras y nosotros podríamos administrar esos bienes”.