Conocer el proyecto, estudiar la zona y pedir documentos, claves para comprar vivienda

Cuando un comprador se ‘enamora’ de un proyecto de vivienda suele olvidar ciertos elementos clave a la hora de adquirirla que podrían afectarle en un futuro.

El interés por tener un inmueble en un proyecto residencial, no debe dar paso a errores que desemboquen en la pérdida del patrimonio personal, entre otras falencias.

Edwin Gutiérrez Ángel, director general Jurídico de la firma Servicios Jurídicos Corporativos (SJC), asegura que las 10 recomendaciones que se presentan a continuación son los elementos probatorios necesarios para demandar a una constructora, en caso de haber irregularidades y que deben tenerse en cuenta antes de hacer una inversión importante.

Se recomienda revisar los términos establecidos en el contrato, tener varias opciones y asesorarse de expertos para prevenir estafas o exoneraciones de responsabilidad por parte de los constructores del proyecto.

Documentación del proyecto, a la mano
Nunca olvide solicitarle a la constructora copias de los estudios de suelos, certificado de tradición y libertad del inmueble, memorias de cálculo, planos, licencias de construcción aprobadas, pólizas con los riesgos que cubren y los soportes documentales del proyecto. Así verifica que el proyecto está ajustado a las normas vigentes y cuenta con pruebas si se presenta un conflicto por inconsistencias.

Verifique toda la información
Es muy importante verificar que corresponde a la realidad la documentación recibida. Es necesario revisar el certificado de Cámara y Comercio de la constructora, su situación financiera, sus antecedentes y experiencias en otros proyectos e indagar en las oficinas de control de vivienda, generalmente adscritas a las Alcaldías, si ha sido sancionada por incumplir las normas de construcción en Colombia.

Registre el inmueble escogido
Si decide adquirir un inmueble, pida que sea detallado y le documenten las medidas exactas, características y ubicación del predio, tipo de acabados y conozca el proveedor de estos, para saber de la calidad y garantías de los materiales. Lo anterior debe estar en el contrato de compraventa, pues suele ocurrir que en la comercialización se ofrezcan condiciones diferentes a las que son entregadas con el inmueble.

Exija por escrito todas las garantías
La constructora debe suministrarle toda la información de las garantías del proyecto en general, sobre elementos estructurales y no estructurales, y manuales de mantenimiento y conservación. La información debe ser suministrada, leída y comprendida para tener certeza de que se adquiere un predio de buena calidad y evitar así llevarse sorpresas desagradables en el momento de recibir el inmueble.

Topografía y asentamientos
Aunque técnica, esta información le permitirá determinar si los asentamientos que se presentan son normales y coinciden con los proyectados por la constructora, o si se empiezan a superar los límites estimados, lo que generara otros daños que pueden ser de difícil reparación, como deformaciones en placas, inclinación de torres, aparición de grietas en elementos estructurales y no estructurales.

Evalúe dónde se desarrolla
Para evitar riesgos innecesarios, evalúe las características de la zona donde se desarrollará el proyecto. Si es cerca de un humedal, en la rivera de un río o donde no hay mayor presencia de construcciones similares, preste atención a las licencias de construcción. Muchas constructoras podrían adelantar proyectos de manera “temeraria”, desafiando la naturaleza e incrementando el riesgo para sus clientes.

Guarde publicidad promocional
Para no ser víctima de publicidad engañosa, guarde fichas técnicas, volantes, ilustraciones y publicidad. Esta información sirve como evidencia en un proceso. La Superintendencia de Industria y Comercio y los jueces Civiles cuentan con facultades sancionatorias para imponer multas, suspensiones y hasta el cierre definitivo de la constructora, sin contar con las indemnizaciones de perjuicios que pueden reclamarse.

Consulte sobre el uso legal del suelo
En las ciudades existen diferentes usos del suelo aprobados dependiendo de diferentes variables. Por esto resulta necesario conocer si en la misma zona se pueden construir establecimientos de comercio dedicados a diferentes actividades, como la comercialización de bebidas alcohólicas, diversión y ventas informales o ambulantes. Todos, usos fundamentales dependiendo de su estilo de vida y sus objetivos.

Contrato: No admita cambios verbales
No admita ningún cambio en las condiciones de compraventa de manera verbal. Estas aprobaciones requieren de estudios y aprobaciones de las autoridades que velan por el cumplimiento de las licencias de construcción. Cualquier modificación debe contar con el visto bueno del ente que expidió la autorización para construir. Los cambios deben constar por escrito y hacer parte del contrato inicial.

En caso de duda, busque asesoría
Si no cuenta con experiencia en la compra de inmuebles, acuda ante profesional para conocer un concepto favorable o desfavorable sobre la constructora. El profesional pueda determinar si el proyecto cumple con las condiciones legales y contractuales suficientes para depositar su patrimonio y sus expectativas. Un profesional experimentado puede evitar que se lleve una desilusión por incumplimientos.

La opinión

Edwin Gutiérrez Ángel
Director general jurídico de Servicios Jurídicos Corporativos
“Estas recomendaciones son comunes. Lo peor es que muchas veces se evidencian cuando no hay nada que hacer, o cuando la constructora ya entregó e hizo lo que quiso”.