Opinión

COMUNIDAD SOBRE BIENES ¿CÓMO LIQUIDARLA?

¿Qué es una comunidad de bienes?
Esta tiene origen cuando sobre un mismo bien existe más de un dueño, sea en iguales porcentajes o no.

¿Todos los dueños deben estar de acuerdo para vender la totalidad del bien?
No. Ante el desacuerdo de estos, la ley ha previsto que se puede realizar la venta mediante un proceso divisorio, ya que nadie se encuentra en la obligación de tener una propiedad con otra persona.

¿Cuál es el objeto del proceso divisorio?
Tiene dos fines. Por un lado, la división material del bien, si este no sufre una desvalorización ante su división y si es legalmente viable que esta partida sea material, adjudicando a cada uno de los dueños la parte del bien que le corresponda. Por el contrario, cuando la cosa es de aquellas que no puede dividirse materialmente o su división causa un detrimento en el patrimonio de los otros propietarios, los comuneros podrán solicitar al juez la venta del bien común, para que el precio percibido sea distribuido entre sus dueños.

¿Cómo es el procedimiento de un divisorio?
Quien pretenda la división material o la venta del bien común deberá presentar una demanda en contra de los demás comuneros, acompañada de un avalúo comercial del bien, que podrá ser objetado por los demandados con la aportación de otro avalúo al momento de la contestación.

Contestada la demanda y si en la misma no se presentó oposición con sustento legal para la venta o división, el juez ordenará lo pertinente. De ser la venta, esta se realizará mediante remate.

¿Por qué valor se realiza el remate del bien?
El juez ordenará el remate indicando que la base para hacer postura será el total del avalúo que se le haya dado al predio. Sin embargo, si en la primera diligencia esta se declara fracasada, se fijará una nueva fecha en la cual la postura para rematar será el 70% del avalúo, suma que se mantendrá cuantas veces sea necesario realizar el diligencia.

¿Obligatoriamente el bien debe salir a remate?
No. Dentro de los tres días siguientes a la orden de venta de la cosa común, cualquiera de los copropietarios podrá ejercer su derecho de compra, adquiriendo la propiedad que ostentan los demás dueños.

¿Si uno de los dueños ha realizado remodelaciones al bien, puede reclamar lo que pagó por ellas?
Las mejoras corresponden a quien las realizó y estas pueden ser reclamadas en la demanda o en la contestación de la misma, especificándolas y estimando su valor bajo la gravedad de juramento. Realizado este acto procesal, el juez las estudiará y en caso de encontrarlas procedentes, reconocerá su valor y ordenará su pago en el mismo acto en que se ordena la división o venta común.