sábado, 30 de enero de 2016
¿Cómo puede extinguirse el derecho del arrendador?
Entre otros casos, puede extinguirse por voluntad o culpa propia, como cuando el arrendador vende el bien o lo cede a un tercero los derechos sobre el mismo. Igualmente, se presenta cuando el arrendador pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta o como consecuencia de un remate judicial por acción de un acreedor (sea o no hipotecario), por expropiación o por una acción de extinción de dominio en su contra.
¿En cuáles de estos eventos debe ser respetado el contrato de arrendamiento por terceros?
Quien adquiere el derecho del arrendador sobre el bien habiendo pagando por ello debe respetar el contrato de arrendamiento si este fue celebrado por escritura pública y registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
Lo mismo sucede cuando se trata de un acreedor hipotecario que adquiere el bien por adjudicación en remate, siempre que la escritura pública del arrendamiento se hubiera otorgado e inscrito en el registro de instrumentos públicos antes de la inscripción de la hipoteca.
En el evento de la expropiación por causa de utilidad pública, se debe dar al arrendatario el tiempo para terminar las labores que ha iniciado. Pero si la causa de la utilidad es muy urgente y esto no es posible, o si el arrendamiento consta por escritura pública y se pactó por un plazo de varios años que aún no se ha cumplido, la Nación, o quien haga la expropiación, debe pagar al arrendatario una indemnización de perjuicios.
Finalmente, en los casos de extinción de dominio por sentencia judicial definitiva, el contrato continuará hasta el vencimiento del plazo pactado, sin perjuicio de las previsiones legales y contractuales sobre terminación anticipada del contrato de arriendo.
¿Cuáles son las desventajas de celebrar el contrato de arrendamiento por escritura pública?
Los principales factores son dos: los costos y pérdida de confidencialidad. Otorgar y registrar la escritura pública tiene costos considerables, ya que la base para calcular los derechos de notariado y de registro es el resultado de multiplicar el valor del canon por el plazo del contrato, y en caso de que el plazo sea indeterminado, se tomará como base 5 años. Por otra parte, la escritura implica dejar consignados datos de interés particular o del negocio en un documento público al que pueden tener acceso terceras personas.
En consecuencia, habrá que hacer un análisis costo-beneficio para determinar la conveniencia de la celebración del contrato por escritura pública.
¿Qué podría reclamar el arrendatario en caso de que se extinga el derecho del arrendador y los terceros no estén obligados a respetar el contrato por no constar en escritura pública?
Podrá reclamar al arrendador la indemnización de los perjuicios ocasionados con la terminación del contrato, que incluyen el daño emergente y el lucro cesante.
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