lunes, 8 de abril de 2013
Colombia es un país que cuenta con aproximadamente 3.000 kilómetros de costas. Esto resulta atractivo para desarrollar grandes proyectos inmobiliarios en las diferentes ciudades costeras del país. Un reciente pronunciamiento del Consejo de Estado, en el cual se obliga a una importante cadena hotelera a compensar la apropiación de playas públicas mediante el desarrollo de un parque en otro sector de la ciudad, y que busca favorecer a toda la comunidad, es una alerta a los empresarios e inversionistas interesados en desarrollar proyectos similares en tales zonas.
Esta decisión ha reabierto el debate en torno a la normatividad relativa al uso de playas por parte de particulares. Por un lado, están quienes consideran que no debe existir flexibilidad para particulares respecto al uso y goce de playas; y por otro, los empresarios e inversionistas que ven en estas un espacio atractivo para el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios.
La definición de playas marítimas del artículo 167 del decreto 2324 establece que estas deben entenderse como “zonas de material no consolidado que se extiende hacia la tierra desde la línea de la más baja hasta el lugar donde se presenta un marcado cambio en el material, forma fisiográfica o hasta donde se inicie la línea de vegetación permanente, usualmente límite efectivo de las olas de temporal.” La norma no dicta una medida exacta que delimite la porción de territorio que debe ser tratada como playa marítima, e implica que, dependiendo de ciertas características físicas de cada terreno, se podrá determinar si se trata o no de playa marítima.
Esta falta de claridad en la norma puede explicar por qué se ha presentado ocupación de playas marítimas por parte de particulares, y más si se tiene en cuenta que, en algunos de estos casos, las autoridades urbanísticas y marítimas han tenido diferentes interpretaciones al momento de otorgar tales permisos de construcción.
La Dirección General Marítima (DIMAR), que es la autoridad marítima nacional, tiene “jurisdicción en una extensión de 50 metros medidos desde la línea de la más alta marea y más alta creciente hacía adentro.” Así, el terreno que se encuentre dentro de esos 50 metros es espacio sometido a la jurisdicción de esta entidad, cuyo uso y goce por parte de particulares requiere de sus respectivos permisos y autorizaciones.
Además de los permisos necesarios para desarrollar proyectos inmobiliarios en zonas de jurisdicción de la DIMAR, y no obstante la posición adoptada por quienes se oponen, la legislación colombiana ofrece mecanismos ajustados a la ley, que permitirían dicho uso particular siempre y cuando se dé estricto cumplimiento a ciertos requisitos. De usarse correctamente, se evitarían futuras contingencias jurídicas.
La figura de la concesión, contenida en el artículo 169 del decreto 2324, permite a la DIMAR “otorgar concesiones para uso y goce de las playas marítima”, sin que se genere un derecho de titularidad sobre las playas, previo el cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en esta norma, y otros de carácter constitucional, como la consulta con poblaciones asentadas en la zona a darse en concesión, si se requiere.
Es importante que se reglamente el uso y goce de las playas marítimas y de los terrenos de bajamar, tal y como lo ha dispuesto el artículo 168 del decreto 2324, con el fin de evitar vacíos en la norma, y que la concesión sea la figura jurídica que permita estas acciones por parte de particulares. Lo anterior sin que se viole el derecho que tiene la comunidad a disfrutar del espacio público.
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