Analistas

El nuevo modelo empresarial de la construcción

El cambio reciente del modelo empresarial de la promoción - construcción de desarrollos inmobiliarios es gigantesco. A comienzos de la década pasada, como consecuencia de la crisis de finales de los 90, fue necesario estructurar un nuevo esquema, con control de los riesgos, para constructores y adquirentes de finca raíz.

A partir de la creación del sistema UPAC, se construía con crédito y luego se vendía; desde hace una década, con el instrumento fiduciario, se prevende y si se logra el punto de equilibrio, es decir, que habiendo vinculados que garantizan la terminación de la edificación, ésta se construye. En el año 1999 había más obras paralizadas que en construcción; hoy prácticamente no hay una edificación atorada. 

La financiación hipotecaria todavía no ha logrado la profundización requerida para las necesidades de crédito, por ello el mercado de capitales está ingresando para crecer y fortalecer el desarrollo inmobiliario. Los fondos de capital privado colombiano y los fondos extranjeros están apoyando este crecimiento. 

De otra parte, como una nueva alternativa empresarial, hoy se planean desarrollos de todo tipo de usos para renta. La valorización inmobiliaria y la gran demanda por estos inmuebles, han soportado el nuevo negocio. Los proyectos de grandes inversiones, de grandes ligas, están en el orden del día. 

Incluso la vivienda social que había tenido un rezago histórico, razón que  contribuyó a la construcción informal, con la nueva política pública ha hecho que las empresas constructoras fueran más eficientes, con mayor fortaleza económica ya que el programa de las viviendas gratuitas solo las paga la fiduciaria cuando se termine la construcción y se escriture al beneficiario.

En estas Viviendas de Interés Prioritario VIP asignadas mediante convocatoria  pública, no hay anticipos, ni recursos públicos durante la obra. Además, se  fortaleció un negocio complementario para bancos hipotecarios, para inversionistas o dueños de grandes terrenos de expansión urbana y para compañías de seguros.

Entre las fortalezas está la capacidad empresarial, el conocimiento del mercado y el gran desarrollo de la industria. En las debilidades está el alto costo del suelo, la inestabilidad jurídica especialmente en materia urbanística, la corrupción y complejidad en el trámite ante las autoridades y la disparidad del liderazgo gubernamental por ciudades. Gran desafío es la gestión de las administraciones locales.

Las oportunidades regionales quedaron demostradas cuando las grandes constructoras encontraron posibilidad de desarrollo fuera de Bogotá, con viviendas campestres, con desarrollos a las afueras de los municipios que conforman las ciudades-regiones, en temas hoteleros y de segundas viviendas y en ciudades intermedias, cuya demanda efectiva ha sorprendido positivamente. 

Una amenaza es que no sea sostenible el incremento de recursos estatales para el sector vivienda y agua potable; que las infraestructuras sigan rezagadas; que nuestras principales ciudades colapsen en materia de movilidad por falta de transporte público masivo de calidad y falta de vías. 

Como reflexión final: ¿Este nuevo modelo es también bueno para compradores? Si bien la cartera hipotecaria representa sólo el 5% del PIB, cuando en el pasado alcanzó algo más del 15%, es decir, hay escasa participación de financiación, ciertamente los compradores sobre planos con el instrumento fiduciario y de preventas descrito, con una pequeña separación congela el precio del bien ganándose  la valorización.