Una sana moderación

El sector de construcción y financiación de vivienda ha desempeñado un papel fundamental en los últimos años en términos de crecimiento, mayor acceso a grupos poblacionales de bajos recursos y efectos contra cíclicos sobre la economía.  En efecto, gracias a los estímulos de los programas gubernamentales (Frech en todas sus versiones y Casa Ahorro), en 2009 se otorgaron más de 33.000 créditos con cobertura de tasa por un valor de $1,3 billones, los cuales se incrementaron a 55.000 créditos por $2,9 billones en 2013 y 41.000 créditos por $2,2 billones en 2014. Como consecuencia, en el período 2009-2014, el valor agregado del sector de construcción creció a una tasa promedio de 7,1% real anual y el de las edificaciones lo hizo a 5,7%. En este mismo período la población ocupada por el sector creció a tasas anuales de 6,8% en promedio, siendo la segunda rama de actividad que más generó empleo en el último lustro.

Sin embargo, los indicadores de construcción, ventas y financiación de vivienda muestran ahora una menor dinámica en comparación a 2014, un año en el que confluyeron los efectos de varios de estos programas gubernamentales para la adquisición de vivienda. De esta manera, el acumulado anual del valor desembolsado continúa moderándose y en abril de este año los desembolsos alcanzaron $12,5 billones, 4% menos para el mismo periodo un año atrás.

No obstante, la reversión en la tendencia de los principales indicadores de actividad debe entenderse como una corrección hacia tendencias de largo plazo en lugar de un deterioro significativo en el desempeño del sector de vivienda. Pero hay que resaltar también que existen retos importantes para proporcionar mayores oportunidades de adquisición de vivienda con miras a reducir en mayor medida el déficit habitacional y mejorar las condiciones bajo las cuales los hogares pueden acceder a una vivienda propia.

En este sentido, el Gobierno Nacional ha lanzado recientemente el Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo 2.0 (Pipe 2.0), que permitirá dinamizar la actividad económica y en cuyo marco está prevista la implementación de un nuevo programa de subsidios a la tasa de interés de los créditos para la adquisición de viviendas No VIS de hasta $200 millones y 30.000 cupos adicionales para el programa Mi Casa Ya. Estas medidas, que han mostrado ser exitosas en el pasado, impactarán positivamente el comportamiento del sector en términos de ventas y financiamiento.

Si bien el sector hipotecario tiene todavía grandes oportunidades para dinamizar la construcción y ampliar la financiación hipotecaria en el futuro, el sistema enfrenta una regulación estricta que plantea limitantes importantes para la profundización financiera, que hoy alcanza 6,5% del PIB, muy por debajo de otros referentes internacionales. Actualmente existe, por ejemplo, un límite al porcentaje del ingreso familiar que se puede comprometer para el pago de las cuotas (30%), lo que exige a las familias disponer de mayores recursos para el pago de la cuota inicial. De otro lado,  los topes existentes en la relación entre el préstamo que puede otorgar la entidad bancaria y el valor de la vivienda (70% y 80% para los segmentos No VIS y VIS), son limitantes que obligan a los hogares a ahorrar buena parte del valor de la vivienda. A ello se le suma el hecho de que los hogares con ingresos de origen informal, que aún no son propietarios de vivienda, enfrentan obstáculos importantes para acceder al crédito hipotecario.  

La generación de políticas y esquemas de financiación que logren superar estas talanqueras y que permitan la inclusión de los segmentos más vulnerables en el sistema bancario, es un pre requisito para el crecimiento futuro del sector y la mayor profundización de la cartera hipotecaria. En síntesis, la moderación de la dinámica del sector es sin duda sana y está, desde luego, ajustada al ciclo económico. Sin embargo, son muchos los frentes en los que es necesario avanzar si queremos que el dinamismo del sector sea una constante en el largo plazo.