Un buen complemento

Durante los últimos años el sector de vivienda se ha consolidado como una de las actividades líderes de la economía colombiana, siendo uno de los sectores que más ha contribuido en la generación de valor agregado y el desarrollo económico y social del país. Sin embargo, si bien las distintas variables relacionadas con la producción, comercialización y financiación de vivienda se han mantenido en sus máximos históricos, Colombia aún presenta un rezago en términos de profundización hipotecaria con respecto a países de similar nivel de desarrollo. 

Dicho rezago, sumado a la moderación que ha venido registrando el sector como consecuencia de la desaceleración económica, ha puesto en evidencia la necesidad de considerar nuevas estrategias para que este sector siga impulsando el crecimiento económico y social. En este sentido, resulta de gran importancia diseñar mecanismos complementarios al crédito hipotecario tradicional con el fin de que el sistema financiero pueda seguir ampliando su cobertura y llegar a aquellos hogares que hoy son de difícil atención dada la falta de información crediticia.

Precisamente, la imposibilidad de demostrar cuantía y estabilidad de ingresos ha sido la principal barrera que enfrentan muchos hogares informales y de bajos recursos para acceder a la financiación de vivienda a través del mercado hipotecario formal. Dado este escenario, han surgido los esquemas de Arrendamiento con Opción de Compra, una iniciativa que busca formalizar el acceso a la vivienda.

Este mecanismo, un aliado natural del crédito hipotecario, no sólo complementaría los actuales subsidios gubernamentales sino que permitiría fomentar la consolidación de un mercado articulado de arrendamiento y de desarrollo urbano capaz de generar soluciones de vivienda adecuadas para que cada vez más hogares puedan adquirir financiación para la adquisición de su vivienda.

Su lógica, sencilla, consiste básicamente en un modelo de seguimiento y calificación de los hogares en el que el arrendatario de la vivienda, quien podría ser el futuro propietario de la misma, paga un canon de arrendamiento por un período de dos o tres años.  Transcurrido ese tiempo, si el hogar ha honrado cumplidamente con los pagos mensuales y ha ahorrado una proporción de sus ingresos, podrá hacer uso de la opción de compra del inmueble y financiarlo a través del sistema financiero con el apoyo de los programas de vivienda del Gobierno. 

Así pues, será el comportamiento de pago observado en la etapa de arrendamiento el que le permitirá a las entidades bancarias contar con información más precisa acerca de los hábitos y la capacidad de pago del hogar, facilitando con ello el otorgamiento de créditos de largo plazo. Es un sistema que incorpora incentivos de doble vía.  Por un lado,  el subsidio del Gobierno le permite a los hogares pagar un monto acorde a sus capacidades, lo que mitiga las probabilidades de impago, y por otro, al arrendar la vivienda que eventualmente van a adquirir, el arrendatario tiene incentivos para mantener el inmueble, hacerle mejoras y comprometerse a realizar puntualmente los pagos.

Sin embargo, como en todo proyecto, la viabilidad de este esquema depende no solo de la coordinación de los distintos actores que participan en el mismo (hogares, Gobierno Nacional, inversionistas y entidades financieras) sino de la adecuada identificación y gestión de riesgos por parte de las entidades. 

Esta iniciativa redundará en enormes beneficios en la medida en que permitirá: (i) aumentar la profundización hipotecaria; (ii) atender a segmentos de la población que aún no han ingresado al mercado hipotecario formal; (iii) proporcionar soluciones de vivienda acordes con las capacidades y necesidades de los hogares; (iv) crear un mercado formal de arrendamiento, y (v) contribuir con el desarrollo económico y social.  Este mecanismo, como buen complemento a los esquemas de financiación de vivienda, permitirá sin duda que cada vez más colombianos puedan cumplir con su sueño de tener casa propia.