miércoles, 18 de diciembre de 2019

Más columnas de este autor Santiago Castro - scastro@asobancaria.com

Uno de los objetivos de desarrollo económico por excelencia se relaciona con la reducción del déficit habitacional en la población. El Gobierno, con la ayuda del sector privado, ha coordinado políticas estratégicas para garantizar el acceso y la financiación para la compra de vivienda, atendiendo a la población más vulnerable, que ve impactada de forma positiva su calidad de vida.

Sin embargo, la consecución de estos planes trascendentales para el país requiere que los esfuerzos también se concentren en la primera fase de estos proyectos, es decir, la estructuración de los créditos a los constructores, quienes presentan un esquema de apalancamiento y nivel de riesgo propios.
En los últimos meses, pese a la desaceleración de la cartera de vivienda, su expansión anual continúa bordeado un saludable 7% real, muy por encima del crecimiento de 3,2% que esperamos este año para la economía. No obstante, mientras que algunos de sus componentes como el leasing habitacional y la Vivienda de Interés Social (VIS) siguen dinamizándose, el segmento no VIS le ha restado tracción, un resultado en buena parte atribuible a la lenta rotación observada en los dos últimos años. De hecho, para las principales ciudades del país, la venta de este tipo de viviendas se está tardando más de 15 meses, un período que podrían catalogarse como un techo a partir del cual se incrementan las presiones financieras para los constructores y se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos.

Producto de la debilidad del segmento no VIS, el crédito constructor, que representa cerca del 9% del total de la cartera comercial, se ha venido deteriorando. En efecto, el corte de agosto, el crédito constructor registró una contracción real anual de 6,1%, aun cuando la cartera comercial muestra signos de recuperación.

Además, las cifras de desembolsos para la construcción de vivienda dan señales de un mayor desgaste. Mientras al corte de agosto se contraían a tasas de 2,9%, los datos de noviembre, recientemente conocidos, dan cuenta de una contracción de 6% anual.

Dada la naturaleza del negocio constructor, la mayoría de las dificultades para la financiación de los proyectos se observa en la fase inicial, donde se concentra la mayor exposición al riesgo. Un mecanismo que ha resultado efectivo para mitigar estos riesgos ha sido el esquema fiduciario. Este no solo permite la transferencia de la propiedad de los recursos obtenidos, ya sea mediante las cuotas iniciales o las ventas de las unidades, a un patrimonio autónomo, otorgando mayor seguridad y transparencia para los compradores, sino que se asegura el correcto destino de los desembolsos para el desarrollo del proyecto una vez surte el cumplimiento de ciertos parámetros definidos a priori.

En este escenario, resultará imperativo continuar promoviendo i) los esquemas de transparencia durante el debido proceso que deben cumplir los constructores en las etapas iniciales de los proyectos, ii) la trazabilidad de la documentación en medios digitales, iii) canales adecuados para el reporte anónimo de irregularidades, y iv) la adecuada evaluación de la materialidad del punto de equilibrio.

Dinamizar este sector continuará demandando esfuerzos de diversos actores. El trabajo coordinado entre sector público y privado será desde luego crucial para lograr la recuperación en ventas y la depuración paulatina del stock existente. Los desafíos son grandes, pero aún estamos a tiempo de propiciar un mejor entorno para que el sector constructor, especialmente el de edificaciones de vivienda, retome su senda de recuperación.