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Aunque suele creerse que “toda oferta crea su propia demanda”, la situación actual del mercado de vivienda en Colombia indica que no siempre es así. La pérdida de valor agregado en el sector constructor durante el primer trimestre del año, la débil disposición a comprar vivienda y la existencia importante de inventario de inmuebles nuevos en el mercado así lo sugieren.
Diversos analistas han venido señalando las posibles razones por las que el sector viene resintiéndose, algunas asociadas a las medidas de corto plazo que han tomado los constructores para evitar mayores contracciones. Pero la situación exige también una visión de largo alcance, en donde se evalúe el cambio de los hogares colombianos y la aparición de nuevos demandantes de vivienda.
Para empezar, cobra bastante relevancia la cifra revelada por el Dane en el último Censo: en promedio, un hogar colombiano está conformado por 3,08 personas, mientras que hace una década estaba conformado por 3,73 personas. Esto, por supuesto, tiene consecuencias sobre la manera como se diseñan las viviendas. De hecho, el área promedio de aquellas viviendas diferentes a las de interés social ha disminuido cerca de 25 metros cuadrados en los últimos diez años.
No obstante, las preocupaciones de los hogares, según estudios de demanda, ya no solo se enfocan en el área de su unidad habitacional, sino que han pasado a priorizar la ubicación del inmueble, premiando las buenas vías de acceso, la cercanía al transporte, a zonas comerciales, la seguridad, y el precio del mismo. En efecto, el diseño y el área parecen haber perdido relevancia relativa en los últimos años, lo que plantea un gran desafío en la forma como estamos pensando nuestras ciudades.
Además, en este panorama, es importante tener en cuenta que las preferencias de los hogares a la hora de reunir los recursos para adquirir una vivienda han cambiado. Aquellos que deciden pagar de contado ahora representan menos de 5% y, por otro lado, aquellos que deciden financiarse lo hacen a 15 años o menos, mientras que solo el 8% emplea más tiempo. Los estudios, incluso, revelan que no existe interés por financiarse a 35 años, algo que aclara el panorama sobre la capacidad de compra de los hogares y su disposición a endeudarse.
Otra señal que es bastante reveladora es que los compradores están más interesados en la compra de vivienda nueva y no en la usada. Esto puede responder a (i) la posibilidad de acceder a subsidios para adquirir una vivienda de interés social y (ii) la posibilidad de reunir paulatinamente los recursos para completar el monto de la cuota inicial para la adquisición de la vivienda mientras se desarrollan todas las fases de preventa, donde la constructora suele conceder plazos superiores al año y medio.
Todo lo anterior, sumado a la incidencia cada vez mayor de hogares jóvenes, unipersonales o sin hijos, indicaría que la existencia de inventarios de vivienda terminada puede estar explicada, en parte, por la poca cohesión de las características de estas viviendas en stock y los intereses de los compradores.
En este escenario, las expectativas y la racionalidad de los demandantes de vivienda nueva en Colombia exigen, en consecuencia, evaluar si las políticas públicas y privadas que se diseñan, las características y condiciones de las viviendas que se construyen y los productos que se ofrecen para financiar su adquisición, encajan con lo que hoy están demandando los hogares y las nuevas generaciones.
