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Dos caras de una misma moneda…

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Los destinos de la banca y del sector edificador han estado íntimamente entrelazados a lo largo de la historia. Tan es así, que podemos afirmar que la construcción y el sistema financiero son, en cierta medida, dos caras de una misma moneda. Este encadenamiento, claramente, cobra vital importancia en la coyuntura actual dado el impacto dinamizador de la construcción y de la financiación de vivienda sobre la economía y el empleo. Y es que no es la primera vez que el sector de la construcción sale al rescate de la demanda interna. En efecto, en los últimos años han sido dos las oportunidades (2009 y 2013) en que, como parte de los programas anti cíclicos liderados por el Gobierno, se ha fomentado la demanda por vivienda a través del subsidio a la tasa de interés, con resultados exitosos. 

En este contexto, bien vale la pena destacar que el papel del sector financiero, ya sea a través de la financiación de las familias o a través de la destinación de recursos para la actividad constructora, ha sido determinante en la materialización de la política de vivienda. En los últimos cinco años la cartera de vivienda se expandió a una tasa promedio de 15% anual en términos reales, muy superior al crecimiento observado en la cartera total (13% real anual), todo ello en paralelo con un crecimiento de 7,7% anual en el valor agregado de la construcción. Este mayor dinamismo del sector edificador condujo, por ejemplo, a que el indicador de cartera respecto al PIB llegara a niveles de 6,4% en 2014 (frente al 4,8%-5,0% del PIB de un cuatrienio atrás). Un cifra que, no obstante, continúa siendo baja comparada con otros países de América Latina.  

Es importante señalar, en este escenario, el papel dinamizador que ha tenido la vivienda social a través de los programas de Gobierno para el cuatrienio, varios de ellos ya en marcha, como son i) la segunda etapa de las viviendas gratuitas, ii) la continuación del programa de vivienda de interés prioritario para ahorradores – VIPA para hogares con ingresos de hasta 2 SML, iii) los cupos adicionales para subsidiar la tasa de interés de los créditos para la adquisición de viviendas VIP y VIS y iv) la implementación del programa  dirigido a los hogares con ingreso entre 2 y 4 SML que adquieran viviendas VIS nuevas (Mi Casa Ya).  Estas iniciativas, en las cuales el sector financiero continuará participando de forma activa nos permiten continuar esperando un dinamismo relevante en la vivienda destinada a los hogares de menores ingresos. 

Sin embargo, hay aún algunos frentes es los que es imperativo avanzar y que, sin lugar a dudas, son de gran calado dentro del marco de estrategias para el desarrollo del mercado de vivienda. El primero es el relacionado con el impulso y la implementación de mecanismos de arrendamiento con opción de compra que permitan bancarizar a los hogares que trabajan de manera informal, y que son los que precisamente enfrentan las mayores restricciones para acceder al crédito formal. Ello en razón a la dificultad que tienen para demostrar sus ingresos y para la consecución de otra información relevante, lo que termina dificultando y encareciendo el análisis de las entidades financieras. El segundo tiene que ver con la problemática para la recuperación de las obligaciones incumplidas a través del aparato jurisdiccional. Si bien los excesivos tiempos para hacer exigibles las garantías hipotecarias (casi 6 años hasta llegar a remate) han llevado a los bancos a replantear los esquemas de cobro extraprocesales, tal situación no supera la necesidad de modernizar la rama judicial para lograr una mayor eficiencia y celeridad. 

Finalmente, y no menos importante, es el tema relacionado con el hecho de que hoy la mayoría de los desembolsos de créditos de vivienda se realizan en pesos (90%) en detrimento de los créditos en UVR. Este, por supuesto, no es un tema menor ya que los primeros conllevan un mayor riesgo para las entidades financieras si no cuentan con mecanismos eficientes para cubrir el hecho de tener cartera pactada a tasa fija a quince años, lo que se convierte en una barrera para una mayor colocación en la medida en que dificulta el acceso a créditos con vigencias mayores a 15 años y nos aleja de los estándares internacionales. En este sentido, el desarrollo de mecanismos para cubrir riesgos o fomentar el mercado de la UVR se convierten en un imperativo en la búsqueda de un mayor crecimiento del sector y una mayor profundización del crédito de vivienda.

En síntesis, la provisión de vivienda formal ha sido y continuará siendo una de las prioridades para el país, no sólo por su impacto sobre la calidad de vida de las familias sino por sus grandes repercusiones económicas. Sin embargo, reconocemos que aún existen temas claves en los que debemos avanzar y de allí la importancia de continuar redoblando esfuerzos en el propósito de dinamizar la economía nacional a través del cierre de su déficit habitacional.
 

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