Analistas 31/10/2020

Deuda privada: Brexit y el impacto en la vivienda

Hace cuatro años, el Reino Unido decidió salir de la Unión Europea, iniciando así un proceso largo y doloroso que está a punto de llegar a su fin. Aunque el pasado 31 de enero, el Reino Unido abandonó oficialmente la Unión Europea, el país se encuentra en un periodo de transición pues tras la victoria del partido conservador en 2019, se estableció un periodo en el cual el Reino Unido se mantendría en el mercado europeo y los ciudadanos y empresas no notarían diferencia. Sin embargo, este periodo de transición finaliza el 31 de diciembre de 2020 y urge formalizar un acuerdo comercial con la UE.

Es por ello, que el próximo 3 de noviembre -día que se celebran las elecciones en EE.UU- se espera conocer un borrador final el cual contiene principalmente las bases para aquel acuerdo comercial, pues sin ello, el impacto para las personas y empresas sería sin precedentes al resultar más difícil y costoso vender bienes y servicios en Europa debido al aumento de tarifas, cuotas o controles aduaneros.

Brexit y los precios de la vivienda
Un sector que levanta muchas dudas y temores por el Brexit, es el sector inmobiliario el cual se creía que sufriría. No obstante, el referéndum no tuvo un gran efecto en los precios promedio de la vivienda, de hecho, en ese momento continúan aumentando, aunque a un ritmo más lento que lo visto en otras ocasiones. Sin embargo, los datos del Registro de la Propiedad muestran que los precios medios de la vivienda en el Reino Unido continúan subiendo a un ritmo que es coherente con el experimentado en los 5 años anteriores al Brexit (junio de 2016).

Esto a pesar de la desaceleración del mercado debido al 3% adicional agregado al impuesto de timbre para los compradores de segundas residencias y propiedades de compra para alquilar en abril de 2016, y la incertidumbre en torno al referéndum, que resultó en menos propiedades en el mercado, pero también en menos compradores.

El panorama general desde entonces y septiembre de 2020 fue que los precios de la vivienda crecieron un poco más lento que antes, especialmente en el sur y el este de Inglaterra, aunque los precios aún aumentaron en gran parte del Reino Unido. Sin embargo, el mercado de la vivienda ha tenido un impulso desde las elecciones, respaldado por buenas condiciones laborales y un mercado hipotecario aún competitivo. La crisis de covid parece haber tenido un impacto positivo, quizás sorprendentemente, ya que el gobierno introdujo una exención del impuesto de timbre para las transacciones de hasta medio millón de libras, lo que resultó en un fuerte aumento en los volúmenes de transacciones, así como un aumento continuo, aunque controlado en el precio.

Precios de la vivienda después del Brexit: ¿qué pasará?
Si bien Londres sintió el impacto de la incertidumbre del Brexit más que muchas otras partes del Reino Unido, los precios allí han comenzado a subir nuevamente. Adicionalmente, las nuevas medidas implementadas por el gobierno destinadas a impulsar la actividad del mercado y sostener los precios, como por ejemplo el programa Help-to-Buy (confirmado hasta 2023) y el feriado del Stamp Duty, hasta la primavera de 2021, han sido muy bien recibidas.

Una encuesta de Reuters a expertos en propiedades en julio de 2020 predice que los precios de la vivienda en la capital aumentarán un 2% este año y el próximo. Dos tercios de los encuestados dijeron que es probable que la actividad del mercado de la vivienda en Londres se acelere durante el próximo año. En el Reino Unido en su conjunto, los topógrafos dicen que se espera que los precios de la vivienda aumenten a corto plazo y durante el próximo año en todas las partes del Reino Unido en diversos grados tras el aumento de confianza del resultado de las elecciones.

Por otra parte, las condiciones de financiación siguen siendo muy acomodaticias. La tasa del Banco de Inglaterra cayó a 0,25% después del referéndum, subió a 0,75%, pero ahora es solo de 0,1%, un nivel históricamente bajo. Como resultado, el mercado hipotecario sigue siendo extremadamente competitivo y las tasas hipotecarias ofrecen a los prestatarios la oportunidad de bloquear su hipoteca con tasas fijas extremadamente bajas. Las últimas cifras del Banco de Inglaterra mostraron que el número de hipotecas aprobadas para la compra de vivienda está aumentando y se encuentra en su nivel más alto desde febrero de 2016.

Después de un período de actividad del mercado reprimida debido al Brexit y la incertidumbre política, el claro resultado de las elecciones generales de diciembre de 2019 y las condiciones financieras laxas inyectaron la confianza que tanto necesitaba el mercado.

La oportunidad
Este tema toma aún más relevancia ahora, pues como hemos comentado en anteriores columnas, con las recientes turbulencias en las bolsas y los activos tradicionales en general, la deuda privada resulta una excelente opción para inversionistas conservadores que buscan retornos atractivos sin correlación con el mercado. Uno de los nichos más atractivos en esta clase de activo es el mercado de préstamos puente inmobiliarios en el Reino Unido, los cuales son préstamos a corto plazo totalmente respaldados por el valor de una propiedad.

Estas garantías inmobiliarias gozan de un mejor panorama de acuerdo con lo mencionado a lo largo del artículo. Es posible que, tras cuatro años de incertidumbre, inestabilidad económica-política y la pandemia, lo peor haya quedado atrás e incluso se puede observar que estos eventos no causaron una caída fuerte en los precios de la vivienda. De hecho, estos tendrían que caer más de un 40% para afectar el préstamo a valor (LTV) que típicamente se encuentra alrededor de 60% para esta clase de préstamos. Por lo tanto, este tipo de inversiones logran complementar de forma exitosa los portafolios de inversión.

Con colaboración de Diego Fernando Agudelo López