miércoles, 13 de julio de 2016
Las principales necesidades de este tipo son: asegurar disponibilidad permanente del inmueble que se encuentra en el mercado; proteger las inversiones que se harán en el inmueble para adaptarlo al uso requerido por la compañía; reunir diferentes actores para lograr que estos construyan, de manera segura y en un lote de terreno, una edificación a la medida de la compañía (Built to Suit - BTS); y lograr vender a inversionistas un inmueble donde opere la compañía, con el fin de luego tomarlo en arriendo y lograr liquidez (Lease back).
Así mismo, los requerimientos de los fondos de inversión y de los desarrolladores inmobiliarios, cuyo eje central está en el arrendamiento de inmuebles y la administración de complejos, han hecho que sus negocios se efectúen desde plataformas que protejan sus inversiones, hagan eficiente y transparente la administración de sus desarrollos, y permitan otorgar garantías a sus prestamistas.
De la mano de esto han surgido esquemas fiduciarios que buscan ser un complemento a los contratos de arrendamiento. Estos se materializan en contratos de fiducia mercantil, a través de los cuales se crean fideicomisos; es decir, conjuntos de bienes con finalidad específica que, administrados por sociedades fiduciarias, y conforme las reglas del contrato, se convierten en los vehículos para atender tales necesidades.
Así las cosas, tanto los intereses de las compañías que demandan necesidades inmobiliarias como los de los actores del sector que ofrecen sus servicios para atender tales necesidades, pueden confluir en estos esquemas, en los que el arrendador participa como fideicomitente (persona que constituye el fideicomiso e imparte instrucciones). Para transferir así al fideicomiso el inmueble objeto del arrendamiento, y ceder a su vez el contrato de arrendamiento incluyendo reglas que protegen a las compañías arrendatarias de futuras ventas del inmueble, de cesiones del contrato a terceros, de los actos de futuros adquirentes del inmueble, embargos o riesgos propios del arrendador; y que por otra parte, comprometen al arrendatario a pagar el canon al fideicomiso para que este atienda la deuda, cubra los costos de la administración del inmueble y complejo donde se ubica, y reparta los excedentes al fideicomitente, entre otros.
Cuando se trata de Built to Suit, en el fideicomiso concurren, en calidad de fideicomitentes, el propietario del terreno, los inversionistas y el desarrollador. Este último es quien, a través del mismo fideicomiso, contrata al constructor y al administrador. En el Lease back los inversionistas constituyen el fideicomiso para que la compañía le transfiera el inmueble siempre que de manera simultánea se suscriba el arrendamiento.
Las compañías arrendatarias siempre se vincularán al fideicomiso en calidad de beneficiarios para impedir que se desconozcan sus derechos, e incluso que se hagan realmente efectivas sus facultades de aprobar ciertos actos del arrendador, preferencias u opciones de compra, todo lo cual deberá estar comprendido en el contrato de fiducia.
