miércoles, 12 de agosto de 2015
Con la entrada al país de fondos de inversión especializados en invertir en activos inmobiliarios con capacidad de generación de ingresos y la creación de fondos locales de inversión en esta clase de activos, el sector inmobiliario ha venido cambiando su modelo de negocio y se ha enfocado en el desarrollo de proyectos inmobiliarios para colocar en el mercado metros cuadrados en arrendamiento bajo esquemas que permitan una adecuada administración del activo.
Bajo este modelo, el contrato de arrendamiento debe ser un instrumento que recoja los acuerdos de las partes para salvaguardar las condiciones de inversión y generar nuevas oportunidades de inversión, como la emisión de títulos valores sobre el activo mismo o sobre las rentas generadas por este o esquemas para apalancamientos financieros como el lease back.
Los actores que estructuran y negocian contratos de arrendamiento están llamados a entender la realidad del negocio inmobiliario, con el fin de (i) mantener las condiciones sobre las cuales se hizo la inversión, (ii) propender por la conservación del activo inmobiliario, pues su valor es un reflejo del contrato de arrendamiento subyacente que las metodologías de valoración de activos inmobiliarios más usadas tienen en cuenta, y (iii) mantener armonización con los conceptos contables de las Normas Internacionales de Información Financiera (Niif/ Ifrs), cuya implementación se viene dando en Colombia para homologar las prácticas contables a los estándares internacionales. Por ende, los desarrolladores y constructores colombianos con proveedores internacionales de capital deben adoptar estas normas, que contienen directrices para contabilizar activos inmobiliarios.
Los contratos de arrendamiento deben contemplar mecanismos para realizar oportunamente, y con un eficiente control del costo, las reparaciones locativas y mantenimientos al activo (incluyendo los equipos adheridos al inmueble, como ascensores o aires acondicionados) para evitar detrimentos. Se debe permitir que el arrendador o gerente de activos designado efectué las reparaciones con facultades de recobros hacia el arrendatario, quien tiene la obligación legal de asumirlos.
Así mismo, los arrendamientos deben contemplar terminaciones anticipadas en determinados plazos con penalidades soportadas en el modelo financiero del negocio y la depreciación de la construcción y mejoras del activo; y esquemas de garantías para el cumplimiento de las obligaciones de pago por parte del arrendatario, tales como constitución de pólizas de cumplimiento, cartas de crédito, depósitos bancarios y garantías mobiliarias, con facultades para que el arrendador pueda hacer revisiones periódicas de los estados financieros estableciendo algunos indicadores de solvencia que indiquen cuando activarlas.
Los contratos de arrendamiento deben ser flexibles a las necesidades de financiación que llegare a tener el arrendador, para que dichos contratos o el activo sobre el cual recaen puedan ser objeto de garantías para la obtención de créditos; una alternativa para esto, es el esquema fiduciario, en donde se constituye un patrimonio autónomo al que se le cede el contrato para que perciba las rentas y sirva como vehículo para la financiación mediante la emisión de certificados de garantía o garantías mobiliarias sobre las rentas o derechos fiduciarios.
