“No hay burbuja sino corrección del mercado”, dice presidente de RV

Con el petróleo y sus empresas que cotizan en bolsa en horas bajas, el ladrillo vuelve a ser refugio estrella de los inversionistas. Mal no debe andar el sector en Colombia si RV Inmobiliaria cuenta con 250 empleados de planta y abre nuevas oficinas por el país. Pero la experiencia internacional indica que es mejor mantener un ojo abierto para detectar burbujas y debacles. Torres más altas han caído.

Las bonanzas inmobiliarias no son eternas sino ciclos cortos seguidas de caídas en picado.

El negocio inmobiliario no solo es vender inmuebles, que es a lo que se dedica la mayoría de compañías, también arrendar, hacer avalúos, desarrollar proyectos, y una que está empezando a crecer en Colombia, facility management: ayudar a empresas a administrar sedes, bodegas, para que no sea una carga interna.

De estos temas habló en entrevista Gabriel Parra, presidente de RV Inmobiliaria.

¿Vive este país una burbuja inmobiliaria?
Uno no puede hablar de burbuja comparado con lo que ocurrió en España o Estados Unidos. Lo que vemos es una corrección del mercado. En los estratos altos los precios llegaron a subir al 30% y al 50% y están bajando 20% o 25%.

¿La masiva llegada de extranjeros disparó los arrendamientos?
Es una mezcla de muchas cosas. Una es que los precios estuvieron por 10 o 15 años muy deprimidos. Dos, la cantidad de españoles, venezolanos y compañías multinacionales que llegaron y elevaron el precio. Había más demanda y no tanta oferta.

¿Y ahora?
Bogotá empieza a configurarse mucho por colonias. La gente trata de tener todo muy cerca de donde trabaja por el crecimiento que ha tenido la ciudad y los problemas de movilidad. Eso causa más rotación en los inmuebles, aunque ya no hay tanta empresa viniendo.

¿Tampoco hay burbuja en el mercado de oficinas de alquiler? Parece excesivo el número de mega-edificios nuevos.
Hay varios corredores de oficinas en Bogotá. Va a haber mucha oferta en la 26, pero si buscas oficinas en el norte de un área considerable, un piso completo, no lo consigues ni hay proyectos. Lo mismo en otras ciudades.

¿Invierten fondos extranjeros en el mercado inmobiliario?
Sí, pero hasta el momento están enfocados en oficinas, bodegas y locales comerciales, no tanto en vivienda.

¿Por qué?
Sacar a un inquilino moroso de una vivienda es un proceso muy largo jurídicamente hablando. De hecho, el gobierno nacional quiere hacer algo para modificarlo porque la ley es muy proteccionista no solo para sacar al inquilino sino para recuperar el inmueble.

Proteccionista con el que no paga.
Correcto. Y en oficinas es diferente, el perfil del cliente es distinto y existen otros mecanismos que protegen al inversionista. Por eso los fondos inmobiliarios en vivienda no invierten nada, el riesgo es alto.

¿Qué otras medidas hay pensadas para fomentar la inversión en vivienda para arrendar?
Necesitamos que los distritos adopten medidas que faciliten los proyectos de renovación urbana en el centro de las ciudades.

¿El secreto para invertir en el mercado inmobiliario sigue siendo lo que dicen los gringos: location, location, location?
Sí.

Si tuvieras $2.000 millones y olvidaras el impuesto al patrimonio, ¿dónde inviertes?

La recomendación es no poner todo en la misma canasta, en un solo inmueble, que la gente proyecte en cuánto se va a arrendar y lo que se estima a unos años. Y dos cosas importantes que a veces no hacemos: calcular los impuestos, el predial, la valorización y ciertas reparaciones para suponer el neto que te va a quedar.

¿Qué ciudad y qué zona?
Lo importante es que lo arriendes bien y rápido, la vacancia te cuesta mucho, es un error muy común pedir mucho porque no vale lo que uno cree sino lo que te ofrecen. Lo partiría en un par de inversiones y miraría ciudades como Barranquilla y Bogotá en estrato cuatro e inclusive tres, porque la clase media está creciendo y viven más en alquiler.

¿Nuevo o vieja y renovada?
Vieja y renovada.

¿Cuánto necesito para comprar un apartamento que pueda arrendar bien?
El 30% de $240 millones, estamos hablando de 80 metros cuadrados. Y que la cuota del arriendo pague el resto.